Immobilienverkauf: Mindestpreis oder Angebotspreis

In der Regel wird der Angebotspreis etwa 5 bis 8 % über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis angesetzt, um einen ausreichenden Spielraum für Preisverhandlungen zu haben.

Es gibt aber auch andere Angebotsstrategien wie beispielsweise das Bieterverfahren, bei dem zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird. Der Angebotspreis sollte nicht zu hoch angelegt sein, da es sonst kaum eine Nachfrage oder Besichtigungswünsche gibt. Er sollte aber auch nicht zu niedrig gewählt werden, weil Käufer in der Regel noch Preiszugeständnisse erwarten und ein zu niedrig festgesetzter Angebotspreis in der Praxis kaum noch erhöht werden kann.

Welche Faktoren bestimmen die Immobilienpreise?

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Wertermittlung einer Immobilie ist die Lage der Liegenschaft. Ein Haus in einem Zentrum wie Zürich kann natürlich ein Vielfaches mehr wert sein als eine ähnlich ausgestattete Immobilie auf dem Land. Aber auch die Mikrolage, also die unmittelbare Nachbarschaft, hat Einfluss auf den Immobilienwert. Daher ist es für die Immobilienbewertung entscheidend, den Immobilienmarkt vor Ort zu analysieren.

Neben der Lage bestimmen weitere objektspezifische Merkmale der Immobilie ihren Verkaufswert:

• Größe von Haus und Grundstück
• Wohnfläche
• Baujahr (am teuersten sind zumeist Neubauimmobilien im Erstbezug)
• Zustand der Immobilie
• Mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Desweiteren spielen wirtschaftliche und gesellschaftspolitische Faktoren eine Rolle, wie Zinssituation, Konjuktur, Stadt- oder Landflucht oder Zuwanderung.

Eine weitere Einflussgrösse, die sich nicht so einfach in Zahlen ausdrücken lässt, ist der emotionelle Wert. Interessenten sind mitunter bereit, mehr Geld auszugeben, wenn es sich bei der Liegenschaft um ihr Traumhaus handelt. Quelle: immoverkauf24.ch

Die teuersten Gemeinden in Zürich

Die höchsten Immobilienpreise in Zürich

Quelle:  www.handelszeitung.ch

Gemeinde	Einwohner	Einfamilienhaus	Reihenhaus
Kilchberg	8923	2'726'000	2'482'000
Zollikon	13'067	2'449'000	2'216'500
Rüschlikon	6092	2'429'000	2'212'000
Herrliberg	6460	2'376'000	2'163'000
Erlenbach	5592	2'370'000	2'158'000
Zürich	420'217	2'359'000	2'132'166
Küsnacht	14'564	2'345'000	1'851'499
Meilen	14'335	2'190'000	1'994'000
Zumikon	5486	2'188'000	1'993'000
Oberrieden	5002	2'187'000	1'990'999

Gemeinde	3,5-Zimmer-Wohnung	5,5-Zimmer-Wohnung
Kilchberg	1'548'000	2'226'000
Zollikon	1'386'000	1'988'000
Rüschlikon	1'395'000	2'016'000
Herrliberg	1'368'000	1'974'000
Erlenbach	1'377'000	1'988'000
Zürich	1'350'000	1'946'000
Küsnacht	1'350'000	1'932'000
Meilen	1'278'000	1'848'000
Zumikon	1'251'000	1'806'000
Oberrieden	1'269'000	1'820'000

Steuerliche Aspekte beim Verkauf einer vermieteten Immobilie

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann während der Haltedauer der Immobilie Abschreibungen auf den Gebäudewert geltend machen sowie eventuelle Verluste von der Steuer absetzen. Dies ist der Fall, wenn die Liegenschaft von einer Kapitalgesellschaft als Erwerber gekauft wurde. Beim Verkauf wird der Gewinn wie folgt ermittelt: Verkaufserlös abzüglich des ehemaligen Erwerbspreises plus wertvermehrende Aufwendungen. Von diesem berechneten Wert lassen sich steuerlich erlaubte Gewinnungskosten abziehen. Eine weitere fällige Steuer bei Kapitalanlageverkauf ist die Handänderungssteuer, die allerdings nicht in allen Kantonen erhoben wird. Quelle: immoverkauf24.ch

Wirtschaftlicher Aufschwung trotz Covid-19-Pandemie

Die Covid-19-Pandemie hat die Konjunktur auf Talfahrt geschickt, tiefe Impfraten verzögern die Rückkehr zur Normalität und den wirtschaftlichen Aufschwung. In der EMEA-Region werde im laufenden Jahr ein Verlust von 1,3 Millionen Arbeitsplätzen erwartet, berichtet Cushman und Wakefield. In der Schweiz rechnen Marktbeboachter dank der soliden wirtschaftlichen Lage des Landes und einem grossen Vertrauen in die Regierung zwar mit einer schnelleren Erholung als in den meisten anderen europäischen Ländern, doch auch hierzulande ist der Blick auf die Vermietungsmärkte eingetrübt – auch im Büromarktsegment, abgesehen von den Topobjekten in gefragten Lagen. Dass Unternehmen teils noch zögern, neue Flächen anzumieten, liegt indes nicht nur an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, sondern auch am pandemiebedingt veränderten Nutzerverhalten. Gemäss einer aktuellen Studie von Deloitte Schweiz will eine grosse Mehrheit der Angestellten nach Ende der Pandemie nicht mehr jeden Tag im Büro verbringen. Ein klares Muster, inwieweit sich dies auf die Flächennachfrage auswirken wird, sei derweil noch nicht zu erkennen, berichten Immobiliendienstleister. Zumal sich bei den Corporates bisher noch kein einheitlicher Trend herauskristallisiere: Das Spektrum reiche von «back to office» bis hin zum ausschliesslichen «working from home». Quelle:Immobilienbusiness.ch

Klimaschonend heizen

Der Zürichsee ist nicht nur ein beliebtes Erholungsgebiet für Stadt und Agglomeration, sondern dient auch als nachhaltige Energiequelle: Mit dem Wasser aus dem See werden Liegenschaften rund um das Zürcher Seebecken umweltfreundlich mit Wärme und Kälte versorgt.

Ein nachhaltiges Energiekonzept mit regionaler Wertschöpfung.

Das Seewasser wird in der Tiefe über eine mehrere hundert Meter lange Leitung in die Energiezentrale transportiert. Dort entzieht eine Wärmepumpe dem Wasser Wärme und gibt sie mithilfe eines Energiehubs als Heizenergie ab. Diese wird im Winter für das Heizen und die Warmwasseraufbereitung der angeschlossenen Gebäude genutzt. Im Sommer wird das Wasser direkt oder mit Hilfe von Kältemaschinen effizient für die Kühlung  eingesetzt. Am Ende wird das entnommene Seewasser chemisch unverändert rund 150 Meter vom Ufer entfernt dem See zurückgegeben und der Kreislauf beginnt von vorn.

Seit 2003 werden so diverse Gebäude um das Zürcher Seebecken nachhaltig und wirtschaftlich mit Wärme und Kälte aus dem See versorgt. Unter anderem das Stadthaus Zürich,  das Kongresshaus, das Hotel Park Hyatt, die Gebäude der NZZ sowie  diverse Bürogebäude am Bleicherweg und an der Claridenstrasse. Die angeschlossenen Objekte werden in Energieverbunden vernetzt. Die Energieverbunde sind so angelegt, dass weitere Objekte angeschlossen und weitere Teilgebiete erschlossen werden können.

Quelle: Eigentümer von Liegenschaften im Versorgungsgebiet können sich anschliessen: Unter diesem Link können Sie die Adresse Ihrer Liegenschaft eingeben und einen Anschluss prüfen.

Haus schätzen – auf die Lage kommt es an

Wichtig ist es, von Vornherein zu wissen, dass die Ausstattung eines Hauses nur eine Nebenrolle beim Festsetzen des Hauswertes spielt. Das wichtigste Kriterium ist die Lage der Liegenschaft, das heißt die Region sowie das konkrete Wohnumfeld. Die Verkehrsanbindungen, die Einkaufsmöglichkeiten und das Existieren von verschiedenen Schulen fallen hierbei stark ins Gewicht.

Wichtige Kriterien zur Bewertung einer Lage sind z. B.:

• Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Schulen, Einkaufszentren, Cafés, etc.
• Nähe zu Wasser, Parks, Grünflächen
• umliegende Bebauung und Verdichtung

Die Lage einer Immobilie hat einen wesentlichen Einfluss auf den Grundstückswert, der wiederum in die Ermittlung des Verkehrswerts des Hauses und in die gesamte Hausschätzung mit einfließt.

Bausubstanz und Nutzungsmöglichkeiten

Neben der Lage des Hauses bestimmen die Substanz des Hauses und dessen Nutzungsmöglichkeiten maßgeblich den Wert des Hauses. Bei der Beurteilung der Substanz eines Hauses spielen sehr viele Faktoren eine Rolle (z. B. Dicke des Mauerwerks, Dämmung des Daches, Alter der Elektrik, etc.). Bei den Nutzungsmöglichkeiten geht es nicht nur um die aktuelle Nutzung (Anzahl Zimmer, Bäder etc.), sondern auch um Erweiterungsmöglichkeiten (z. B. kann ein Wintergarten angebaut werden).Quelle: www.immoverkauf24.ch

Verkehrswert des Baugrundstücks ermitteln

Im ersten Schritt sollte man selbst mit dem Bauamt der Gemeinde sprechen oder einen Profi beauftragen, entsprechende Gespräche zu führen. Hierbei gilt es in Erfahrung zu bringen, welche Vorgaben/Auflagen das Bauamt für die Bebauung macht. Dabei geht es nicht nur um die Frage, ob es schon einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, der alle Details regelt. In der Praxis gibt es immer wieder Ausnahmen und Sonderfälle, die nicht zuletzt von der Entscheidungsgewalt eines einzelnen Sachbearbeiters abhängen können.

Im nächsten Schritt gilt es, den Markt für Baugrundstücke genau zu analysieren:

• Wie viele vergleichbare Grundstücke wurden in der Gegend verkauft?
• Welche Bauträger kaufen solche Grundstücke?
• Wie ist deren Bauträgerkalkulation aufgebaut?
• Zu welchen Preisen können Immobilien dort errichtet und verkauft werden?
• Wie viel sind Privatpersonen bereit, für Baugrundstücke zu bezahlen?
• Was zeichnet das eigene Grundstück aus?

Die Marktpreise für Grundstücke variieren sehr stark. Zum einen, weil der Grundstücksmarkt in der Regel kleiner als der Häusermarkt ist. Zum anderen, weil die tatsächliche Bebauung vor Verkauf nicht feststeht. So kann es sein, dass ein Interessent das Grundstück mit einer anderen Immobilie und zu anderen Baukosten als ein zweiter Interessent bebauen möchte. Je nach Konzept, Finanzkraft des Bieters, etc. fallen die Angebote sehr unterschiedlich aus. Dies gilt es bei der Verkehrswertschätzung eines Grundstücks zu berücksichtigen. Quelle: www.immoverkauf24.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Einspruch gegen ein Baugesuch

Sie möchten Einsprache gegen ein Baugesuch erheben? Nach Eingabe des Baugesuchs beim Bauamt der Gemeinde wird das Gesuch geprüft und anschliessend öffentlich bekannt gemacht. Diese Veröffentlichung informiert über die Fristen für eine allfällige Einsprache und über das Bauvorhaben selbst. Wenn ein Projekt öffentliche oder private, insbesondere nachbarliche Interessen verletzt, können Sie während dieser Zeit Einsprache gegen das Bauprojekt machen. Wie genau vorzugehen ist, erfahren Sie beim Bauamt der Gemeinde. Brauche ich eine Baubewilligung? Ob Sie für eine bauliche Veränderung an Ihrem Haus oder Grundstück eine Baubewilligung benötigen, erfahren Sie beim Bauamt der Gemeinde, wo sich das Grundstück befindet. Erkundigen Sie sich frühzeitig. Ganz sicher müssen Sie ein Baugesuch einreichen, wenn Sie einen Neubau planen.