Wachstumspläne wegen Immobilienkrise in China in Gefahr

Schweizer Banken sind praktisch nicht in den chinesischen Immobilien-Konzern Evergrande investiert. Die meisten ihrer asiatischen Kunden sind es aber. Das macht es kompliziert. Die erhofften Wachstumspläne der Schweizer Banken drohen sich wegen der Immobilienkrise in China in Luft aufzulösen. Das schreibt die «SonntagsZeitung». Die Kurse von UBS, Credit Suisse und Julius Bär sind im Zug des Kollapses des schwer verschuldeten Immobilienriesen Evergrande stärker gefallen als die anderer europäischer oder nordamerikanischer Banken.

Der Börsen-Gigant mit 200'000 Angestellten, von dem 3,8 Millionen Jobs in China abhängen, steht am Abgrund. Der zweitgrösste Immo-Entwickler der Volksrepublik hat 300 Milliarden US-Dollar Schulden aufgetürmt. Käufer, Investoren und Banken zittern seit Wochen. Evergrande steht vor dem Abgrund, obwohl Gründer und Chef Hui Ka Yuan (62) beschwört, dass das Unternehmen «seine dunkelste Stunde» hinter sich lassen werde.

Reiche Privatkunden als Problem

Das Problem sind weniger die direkten Kreditrisiken beim taumelnden Immobilienentwickler, sondern dass die Krise die reichen Privatkunden in Asien trifft. Denn diese sind für die drei Schweizer Banken von zentraler Bedeutung, wie die «SonntagsZeitung» schreibt. Die Gefahr ist nun, dass diese wichtige Kundschaft sich wegen der Krise zurückhält – mit entsprechenden Folgen für die Erträge der Banken.

Die erhofften Wachstumspläne könnten sich in Luft auflösen. Europa und die Schweiz scheinen mit einem blauen Auge davonzukommen. Die Immo-Krise trifft vor allem die reichen Kunden in Asien. Das wiederum hat direkte Auswirkungen auf das Geschäft der Schweizer Banken. Sie drohen zu indirekten Opfern der Krise zu werden.

Bei Kunden frisches Geld einfordern

Die UBS musste bei einigen reichen Privatkunden bereits frisches Geld einfordern, damit diese ihre Kredite decken konnten. Die Credit Suisse warnt in ihrem letzten Quartalsbericht vor Verlustrisiken bei reichen Kunden, Staatsfirmen, Provinzregierungen und Firmenkreditnehmern.

«Schweizer Banken sind viel stärker in Asien aktiv als ihre europäischen Wettbewerber», sagt Tom Hallet, Bankexperte des Investmentbank Keefe, Bruyette & Woods, zur «SonntagsZeitung». Immerhin: Laut der «Financial Times» hat die Credit Suisse schon Ende 2020 alle Restbestände von Evergrande-Anleihen verkauft. Ausgesessen sind die Probleme in Asien allerdings auch für die CS nicht.

Immo-Sektor eminent wichtig

Der Grund für die Nervosität bei den Schweizer Banken: China ist mit Abstand das wichtigste Land der Region. Und: Die meisten reichen Kunden in Asien mischen im chinesischen Immobilienmarkt mit. Ein Viertel der chinesischen Wirtschaftsleistung hängt direkt mit dem Immobiliensektor zusammen. Für Spannung an den Märkten dürfte also auch in den nächsten Tagen und Wochen gesorgt sein. Zumal noch weitere Immobilienfirmen ins Trudeln kommen könnten. Quelle: www.blick.ch

Egal ob kaufen oder mieten, die Schweiz ist teuer

Die hohe Lebensqualität in der Schweiz wird in den Quadratmeterpreisen für Wohnraum deutlich. Wer den Kauf eines Hauses in Betracht zieht, musste in den letzten zwölf Monaten mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von CHF 5'970 rechnen. Verglichen mit den 12 Monaten davor entspricht dies einer Preisentwicklung von +3 %.

Eigentumswohnungen waren im letzten Jahr im Durchschnitt für einen Preis von CHF 6'478 pro Quadratmeter zu erwerben. Hier fand ein Preisanstieg von 1 % im Vergleich zum Vorjahr statt.

Dieser Trend spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider: Schweizweit sind die Mieten im letzten Jahr um 1 % gestiegen auf aktuell pro Quadratmeter.

Egal ob man kaufen oder mieten möchte, die Schweiz ist teuer. Das Preisniveau variiert jedoch stark nach Region: Während z.B. die Mieten in den Gemeinden sehr hoch sind, kann man in eher ländlich geprägten Kantonen wie dem Kanton Jura (CHF 14.17 pro m²), Kanton Glarus (CHF 16.11 pro m²) und Kanton Appenzell Ausserrhoden (CHF 16.89 pro m²) sehr viel günstiger wohnen.Quelle: immomapper.ch

Immobilienanlagen liefern seit Jahren hohe Renditen

In den letzten zehn Jahren haben hiesige Immobilienfonds und -aktien unüblich hohe Renditen erzielt, gewisse Bewertungskennzahlen befinden sich auf Rekordniveau. Wie viel Sorgen müssen sich Anleger machen? An die Negativzinsen hat man sich hierzulande inzwischen weitgehend gewöhnt, allerdings ändert das nichts daran, dass risikoarme Anlagen keine Rendite abwerfen. Zumindest können Privatanleger seit Jahren auf ein ziemlich zuverlässiges Tandem zählen: den breiten Aktienmarkt sowie indirekte Schweizer Immobilienanlagen, also Immobilienfonds und -aktien.

Während Schweizer Aktien, gemessen am Swiss-Performance-Index (SPI), auf eine Frist von fünf und zehn Jahren eine durchschnittliche Rendite von jährlich rund 12% geliefert haben, waren es bei den indirekten Immobilienanlagen jeweils zwischen rund 7 und 8%. Nicht schlecht für eine Anlageklasse, die nicht zuletzt aufgrund der insgesamt sehr stabilen Mieterträge im Vergleich zum breiten Aktienmarkt als deutlich risikoärmer gilt. Und auch im laufenden Jahr sieht die Entwicklung einmal mehr erfreulich aus. Zwar hinkt sie hinter dem breiten Aktienmarkt hinterher, der seit Jahresbeginn gut 17% zugelegt hat. Der Swiit-Index, der die Performance der kotierten Schweizer Immobilienfonds abbildet, weist seit Jahresbeginn aber immerhin ein Plus von 6,4% auf. Bei seinem Aktien-Pendant, dem Real-Index, sind es sogar 7,0%. Allerdings kommt dieser Höhenflug nicht ganz ohne Nebengeräusche daher. Die Immobilienexperten Christoph Bieri von der Credit Suisse und Maciej Skoczek von der UBS erachten auf lange Frist durchschnittliche Jahresrenditen von rund 5% für die Anlageklasse als angemessen. Skoczek begründet das mit den vergleichsweise bescheidenen Wachstumsmöglichkeiten im Immobilienbereich, die sich in der Regel in einem entsprechend überschaubaren Gewinnwachstum niederschlagen.Quelle: www.nzz.ch

Zwangsschliessungen sind kein Mangel

Das Mietgericht Zürich hat in einem  erstinstanzlichen  Urteil  vom  2.  August 2021 einem Vermieter recht  gegeben, der die Bezahlung des  vollen Mietzinses für eine Geschäftsfläche für die Dauer der aufgrund  der  Covid-19-Pandemie  behördlich verordneten Schliessungsperioden eingeklagt hatte. Dem  Urteil  sei  zu  entnehmen,  dass  die   behördlichen Zwangsschliessungen  keinen  Mangel  im  mietrechtlichen   Sinn  darstellen,  berichtet  der  SVIT,   dem das Urteil vorliegt.  Beim  beklagten  Mieter  handelt  es   sich um ein Modegeschäft an Toplage in Zürich. Im Unterschied zur  Einschätzung  einiger  Juristen  kam   das  Gericht  zum  Schluss,  dass  die   vereinbarte  Beschaffenheit  des  Mietobjekts  nur  objektbezogene  und   nicht auch betriebsbezogene Eigenschaften betrifft. Danach stellen behördliche  Vorgaben  allein,  wie  sie  während  der  Pandiemiezeit  vorgegeben wurden, keinen Mangel an  der  Mietsache  dar.  Auch  äusserte sich das Gericht dazu, dass der  Übergang  zwischen  einer  «noch  im   Rahmen liegenden» und einer  «gravierenden» Äquivalenzstörung,  die  einen  allfälligen  Anspruch  auf   eine Mietzinsreduktion begründen  würde, sich nach Auffassung des  Mietgerichts ausschliesslich aufgrund der Beurteilung aller Umstände des konkreten Einzelfalls  bestimmen lässt. Dies bedeutet  u.a., dass der Vermieter vom Mieter  Einblick in die Geschäftszahlen verlangen  kann,  um  einen  allfälligen   Anspruch zu beurteilen. Das  Urteil  bestätigt  die  Einschätzung des SVIT zur rechtlichen Situation in der kontroversen Frage. Das  Urteil zeige einmal mehr, dass  Mietzinsreduktionen einvernehmlich zwischen den Mietparteien vereinbart werden müssen, so das Fazit des SVIT Schweiz. Quelle: immobilienbusiness.ch

Hypothekarzinsen: Historisches Tief

Das Hypothekarzinsniveau in der Schweiz ist laut dem Hypothekenvermittler Moneypark in den Sommermonaten Juli und August deutlich gesunken. Kurzfristig sei kein starker Anstieg zu erwarten.

Der Richtsatz für Hypotheken mit einer zehnjährigen Laufzeit sank im Sommer zeitweise auf 1,11 Prozent, wie Moneypark am Montag mitteilte. Im Juni hatte er noch bei 1,22 gelegen. Zuletzt wurde ein so tiefer Richtsatz im März 2020 festgestellt. Ende August lag der der durchschnittliche Richtsatz dann bei 1,13 Prozent.

Das "überraschend" tiefe Niveau erklärt sich Moneypark mit den im Juli "spürbar gesunkenen Kapitalmarktsätzen". Diese hätten auf die Hypotheken durchgeschlagen, zumindest auf jene mit langen Laufzeiten.

Für zweijährige Festhypotheken kommt der durchschnittliche Richtsatz nun hingegen bei 0,86 Prozent zu liegen (Juni: 0,83 Prozent), bei fünfjährigen beträgt er nun 0,91 Prozent (0,94 Prozent).

Die Bandbreite bei den untersuchten über 150 Banken, Versicherungen und Pensionskassen bleibe jedoch nach wie vor gross, betonte Moneypark. So seien zum Beispiel zehnjährige Festhypotheken schon für 0,67 Prozent zu haben. Die Differenz zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot habe 46 Basispunkte betragen.

Gegen Ende Monat stiegen die Kapitalmarktzinsen wieder leicht an und könnten nun laut Moneypark die langfristigen Festhypotheken tendenziell eher leicht ansteigen lassen. Grundsätzlich sei aber zu erwarten, dass das tiefe Zinsniveau auch bei langen Laufzeiten in den nächsten Wochen erhalten bleibe. Denn eine ultraexpansive Geldpolitik sei in den nächsten Monaten unwahrscheinlich, weshalb es auch nicht zu einer Leitzinserhöhung kommen sollte. Quelle: www.cash.ch

Konstante Nachfrage nach Wohneigentum

Die Preise für Einfamilienhäuser sind hingegen mit einem Plus von 0,1 Prozent kaum gestiegen. Mit etwa 7'050 Franken liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis unter jenem für Stockwerkeigentum, die durchschnittliche Wohnfläche beträgt jedoch rund 160 Quadratmeter. Der mittlere Angebotspreis pro Objekt liegt damit bei über 1,1 Millionen Franken. Die Preise befänden sich damit in "schwindelerregender Höhe", heisst es.

Und so bald ist hier auch keine Entspannung in Sicht. Je stärker die Preise anzögen, desto eher würden Verkäufer mit dem Abstossen der Liegenschaft zuwarten. Das Angebot auf dem ausgetrockneten Markt dürfte deshalb vorerst knapp bleiben. Und eine starke Zunahme der Bautätigkeit oder ein Einbruch der Nachfrage zeichne sich nicht ab.

Gute Nachrichten gibt es hingegen für jene Menschen auf der Suche nach einer Mietwohnung. Hier sanken die Angebotspreise im August durchschnittlich um 0,5 Prozent, allerdings mit deutlichen regionalen Unterschieden. Quelle: cash.ch

 

Immobilienverkauf über Immobilienportale- nicht immer zum Vorteil!

Die Bedingungen sind aber offenbar nicht immer zum Vorteil von Hausverkäufern.Wenn die Preise für Häuser steigen, freuen sich in der Regel die Immobilienmakler. Denn je höher der Verkaufspreis, desto grösser ihre Provisionen. Nun drängen seit einiger Zeit Immobilienportale in den Markt. Sie verlangen statt Provisionen einen tiefen Fixpreis – egal, was die Immobilie kostet.

So steigerte die Firma Neho seit ihrem Markteintritt 2018 den Umsatz auf 14 Millionen Franken, wie der "SonntagsBlick" berichtet. Gemessen an den Verkaufszahlen sind wir bereits der grösste Immobilienvermittler im Land", sagt Neho-Chef Eric Corradin. Er verkauft Wohneigentum zum Fixpreis von 9500 Franken. Noch tiefer geht die neue Plattform Homedeal24. Ihr Vermittlungspreis liegt bei 969 Franken. "Wir wollen das verkrustete System aufbrechen", sagt CEO Emmanuel Hoffmann.

LautGabriel Diezi, Leiter Deutschschweiz bei der Makler-Vermittlerin Bestag, kritisiert die neue Konkurrenz. Zwar spare der Verkäufer mit dem Fixpreis-Modell auf den ersten Blick Kosten. "Doch bei dieser Rechnung geht er davon aus, dass der Verkaufspreis beim klassischen Makler der gleiche ist wie beim Fixpreis-Makler." Das treffe in der Regel aber nicht zu: "Das Ziel der Onlineplattformen ist der schnelle Verkauf", so Diezi im "SonntagsBlick". Deshalb bewerteten sie die Objekte oft zu tief, um sie schnell los zu werden.

+Wenn die Eigentümer 20'000 Franken Provision sparen, ihr Objekt aber 100'000 Franken unter Wert verkaufen, sind sie tatsächlich die Verlierer", sagt Diezi. Eine Umfrage zeige, dass der Preis das wichtigste Kriterium beim Verkauf sei.

Ebenso einschneidend wirke sich aus, dass die Plattformen die Besichtigungen komplett den Besitzern überliessen. Spätestens nach fünf Führungen hätten die Verkäufer genug, sagt Diezi. "Dann verkaufen sie, obwohl ein höherer Preis möglich wäre."

Der Markt bleibt hart umkämpft. Die drei grössten Schweizer Vermittler verkaufen elf Prozent aller Immobilien. Über 10'000 weitere Makler kämpfen um den Rest des lukrativen Immo-Kuchens Quelle: (AWP/cash)