Wann ist der Immobilienkauf abgeschlossen?

Der Hausverkauf wird in zwei Schritten notariell beglaubigt. Der erste ist die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags, und der zweite ist der Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Die beiden Schritte können, müssen aber nicht am gleichen Tag erfolgen.

Meist überweist der Käufer am Tag der Unterzeichnung beim Notar eine Anzahlung von einem Fünftel des Kaufpreises. Der Kaufvertrag sollte die Vorweisung eines unwiderruflichen Zahlungsversprechen der Bank vorsehen, das vor dem Eintrag ins Grundbuch vorliegen muss. Anschliessend folgen die Schlüsselübergabe und ein allfälliger Übergabetermin vor Ort, mit der Übergabe aller Unterlagen. Dann müssen Sie nur noch an die Deklaration für die definitive Veranlagung der Grundstückgewinnsteuern denken, die Sie innerhalb von 30 Tagen einreichen müssen. Quelle: www.immoscout24.ch

Hypothek: Hausverkauf mit Grundschuld

Ein Hausverkauf mit Grundschuld stellt grundsätzlich kein Problem dar. Zwei mögliche Vorgehensweisen sind Folgende:

• Übertragung der Hypothek auf die neue Immobilie – ein gängiges, von den meisten Banken ermöglichtes Vorgehen
• Übernahme der Hypothek durch den Käufer – ist dann möglich, wenn die Bank den Käufer als neuen Schuldner akzeptiert
  

Grundstückgewinnsteuer: In allen Kantonen unterschiedlich

Wer in der Schweiz ein Haus verkauft, zahlt eine Grundstückgewinnsteuer. Sie wird in allen Kantonen unterschiedlich berechnet. Ein Hausverkauf ist nicht unkompliziert. Da wollen Absprachen getroffen, Formalitäten erledigt und Kosten budgetiert werden. Als Verkäufer kommen Sie zum Beispiel nicht darum herum, sich mit der Grundstückgewinnsteuer zu befassen. Der Betrag, den Sie dafür einrechnen müssen, unterscheidet sich je nach Kanton, in dem Ihre Liegenschaft steht.

Die Grundstückgewinnsteuer basiert auf dem Grundstückgewinn. Er bezeichnet die Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem jetzigen Verkaufspreis. Alle Beträge, die Sie in das Haus investiert und die zu dessen Wertsteigerung beigetragen haben – für ein neues Dach zum Beispiel – werden dabei zum Kaufpreis dazu gerechnet. 

Fast in allen Kantonen gilt, dass die Grundstückgewinnsteuer umso tiefer ausfällt, je länger Sie im verkauften Haus gewohnt haben. Und wenn Sie innert einer bestimmten Frist – wiederum gemäss kantonaler Regelung, meist ein bis fünf Jahre – ein anderes Haus kaufen, können Sie die Grundstückgewinnsteuer aufschieben, bis Sie auch das nächste Haus verkaufen.

Quelle:  www.immoscout24.ch

Renovierung Eigenheim – Rücklagen schaffen

Immobilienscout: Statistisch gesehen hat jedes Bauteil eine individuelle Lebensdauer und ein eigenes Alterungsverhalten. Als Eigentümer verlängern Sie durch regelmässige Pflege und Unterhaltung die Nutzungsdauer einzelner Bauteile.

Durchschnittliche Nutzungsdauer von Gebäudeteilen

• Steildach: 40 bis 50 Jahre
• Flachdach: 25 bis 30 Jahre
• Fassade: 40 bis 55 Jahre
• Bad: 35 bis 50 Jahre
• Küche: 25 bis 35 Jahre
• Innenausbau Substanz: 35 bis 50 Jahre
• Innenausbau Oberflächen: 15 bis 30 Jahre
• Radiatoren/Bodenheizung: 55 bis 70 Jahre
• Heizung: 20 bis 30 Jahre
• Elektro: 45 bis 55 Jahre
• Fenster/Aussentüren: 30 bis 40 Jahre

Parkplatzangebot in grossen Städten soll abgebaut werden

Das Parkplatzangebot in den Städten sei «nachrangig» und soll «gezielt abgebaut» werden, zitieren verschiedene Medien aus dem Entwurf des neuesten Sachplans Verkehr, der unter Federführung des Bundesamts für Raumentwicklung (ARE) entstanden ist. Das Papier wurde in die Vernehmlassung geschickt, sie läuft noch bis am 15. Dezember 2020.

Durch konsequente Verknappung der Parkplätze am Zielort sollen ÖV, Fuss- und Veloverkehr gefördert werden, heisst es in dem Entwurf. Anstelle von Parkplätzen in Stadtzentren soll es «Verkehrsdrehscheiben» geben. Gemeint sind Bahnhöfe in Agglomerationen, die viele Parkplätze aufweisen und strassenseitig gut erschlossen sind. Dort soll künftig auf den ÖV umgestiegen werden. In seiner definitiven Fassung wird der Sachplan verbindlich sein, Behörden aller Stufen müssen ihn einhalten.

Gegen dieses Vorhaben regt sich bereits Widerstand. So sei die Stossrichtung der Vorlage nicht gewerbefreundlich, heisst es etwa beim Gewerbeverband. Zum einen werde der innerstädtische Detailhandel leiden, weil die Menschen künftig eher in die Einkaufszentren fahren würden, wo sie leicht Parkplätze finden. Auch Handwerker und Gewerbetreibende von ausserhalb, die in den Städten auf Parkplätze angewiesen seien, wären davon betroffen. Quelle www.immobilienbusiness.ch

Angebot steigt im Tessin und der Genferseeregion am stärksten

Die Zahl der auf dem Markt angebotenen und leer stehenden Wohnungen ist dem BFS zufolge in fünf der sieben Grossregionen angestiegen, wobei die höchsten Anstiege im Tessin und der Genferseeregion (+0,42 bzw. +0,21 Prozentpunkte) registriert wurden. Nur die Grossregionen Ostschweiz und Espace Mittelland verzeichneten im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Rückgang (–0,08 bzw. –0,02 Prozentpunkte).

Die schweizweit höchste Leerwohnungsziffer hat der Kanton Solothurn mit 3,22%; es ist der einzige Kanton über der Drei-Prozent-Marke. Hohe Leerstandsquoten stellte das BFS zudem in den Kantonen Tessin (2,71%), Aargau (2,65%) und Jura (2,52%) fest. Die tiefste Ziffer wurde im Kanton Genf registriert (0,49%). Auch in den Kantonen Zug (0,70%), Zürich (0,91%), Obwalden (0,92%) und Basel-Stadt (0,96%) sind die Leerwohnungsziffern tief.

In absoluten Zahlen ist im Kanton Waadt die Anzahl der Leerwohnungen am stärksten gestiegen – um 1.187 Wohnungen. Die meisten unbesetzten Wohnungen gab es indes im Kanton Bern mit 10.678 Einheiten. Die grösste Angebotsverknappung vermeldeten der Kanton Graubünden (–480 Einheiten) und der Kanton Schaffhausen (–218 Einheiten). Insgesamt erhöhten sich die Leerstände in 15 Kantonen, in 11 Kantonen nahmen sie ab. (ah) Quelle www.immobilienbusiness.ch

Wann benötigt man eine zweite Hypothek?

Eine erste Hypothek deckt höchstens 65 % des Objektkaufpreises. Wenn Sie den Rest nicht vollständig mit Eigenmitteln finanzieren können, deckt eine zweite Hypothek die verbleibende Lücke. Sie muss innerhalb eines vorbestimmten Zeitraums (höchstens 15 Jahre) und sicher bis zum Ende des 65. Lebensjahres abbezahlt werden.

Welche Hypothekarmodelle gibt es?

Banken und Versicherung bieten in der Regel drei gängige Hypothekarmodelle.

 

Die Festhypothek
Sie finanzieren Ihre Immobilie über eine vereinbarte Laufzeit von meist 2 bis 20 Jahren. 10 Jahre sind die häufigste Wahl. Der Zins wird zu Beginn festgelegt und ändert sich nicht. Sie können die Kosten fest budgetieren, was Ihnen eine gewisse Planungssicherheit gibt.

 

Die Geldmarkthypothek (auch Libor-Hypothek)
Der Hypothekarzins errechnet sich aus dem tagesaktuellen Libor-Zinssatz und einer fest vereinbarten Marge (Gewinnspanne). Er ändert sich also ständig. Diese Hypothek ist dann interessant, wenn Sie auf fallende Zinsen setzen und davon profitieren möchten.

 

Die variable Hypothek
Da keine feste Laufzeit vorbestimmt wird, eignet sie sich besonders für eine kurzfristige Überbrückung sowie für kleinere Beträge, für die Sie keine andere Hypothek erhalten. Dafür ist der Zins aber deutlich höher. Er richtet sich nach dem allgemeinen Zinsniveau und kann vom Finanzinstitut jederzeit angepasst werden. Quelle www.immoscout24.ch

Preiswachstum bei Mehrfamilienhäusern

Bei den Mehrfamilienhäusern (MFH) war das Preiswachstum im 2. Quartal nach Angaben von IAZI mit minus 0,4% leicht rückläufig (Vorquartal: 0,8%). Dennoch stiegen die Preise auf Jahresbasis immer noch mit 2,1%, nach 4,4% im Vorjahr. «Dieser leichte Rückgang des Preiswachstums bedeutet nach meiner Auffassung, dass die restriktiveren Vergaberegeln für Hypotheken zur Finanzierung von Renditeliegenschaften nun zu der erwarteten Dämpfung des Preiswachstums geführt haben», kommentiert Donato Scognamiglio die Entwicklung. Es gebe hier noch keinen Corona-Effekt. Die Entscheidungsfindungsprozesse in der Immobilienwirtschaft seien eher «träge» oder zumindest verhältnismässig langsam. Wohnrenditeliegenschaften würden immer noch ein beliebtes Anlagevehikel bleiben, was die Nachfrage weiterhin stütze, so der Chef des Beratungsunternehmens weiter. Aufgrund dieser leicht rückläufigen Tendenz hat das IAZI eine Gesamtrendite von nur noch 0,4% für das 2. Quartal errechnet. Auf Jahresbasis lag diese Rendite, die sich aus der Netto-Cashflow-Rendite und der Wertsteigerung zusammensetzt, immer noch bei 5,3% (Vorjahr: 7,7%). Quelle  www.schweizeraktien.net