Immobilie als Kapitalanlage mit der Business Media AG

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Was den Zürichsee so begehrt macht

Immobilienexperte Donato Scognamiglio sagt im Interview, warum die Goldküste für Normalverdienende unbezahlbar ist und wo die Reichen hinziehen.

 
Seesicht, milde Steuern und die Nähe zu Zürich ziehen seit Jahren Gutverdienende aus aller Welt an. Eine ständig steigende Nachfrage lässt die Preise durch die Decke gehen.    

Haben Normalverdienerinnen und -verdiener am Zürichsee noch eine Chance auf Wohneigentum?  
Die Tragbarkeit für Normalverdienende ist am Zürichsee längst nicht mehr gegeben. Selbst mit dem Lohn eines Bundesrates kann man sich nur knapp ein Plätzchen an der Goldküste leisten. Für ein Seegrundstück muss man sehr vermögend oder Tennis- oder Popstar sein.  Woran liegt das?  
Schuld ist unter anderem das limitierte Angebot. «Zürich ist gebaut», sagte die damalige SP-Stadträtin Ursula Koch 1988. Ein Bonmot, das längst auch auf die Zürichseeregion zutrifft. Die Chance, ein unbebautes Grundstück direkt am Zürichsee zu finden, ist nahezu gleich null. Die Bauwirtschaft ist darauf beschränkt, Objekte abzureissen, zu sanieren oder bestenfalls zu vergrössern. Viele Villen sind vorwiegend im Besitz älterer Eigentümerinnen oder Eigentümer, welche ihre Objekte innerhalb der Familie weitergeben oder selbst möglichst lange darin wohnen wollen. Verkauft werden solche Topobjekte nur selten. Erst recht nicht in Corona-Zeiten. 

Tina Turner wurde in Stäfa fündig. Ist Stäfa damit die begehrteste Goldküstengemeinde?  
Stäfa ist simply not the best. Not better than all the rest. Tina Turner fand dort ein Grundstück in einer Grösse, das es sonst nirgendwo mehr gibt. Gemäss unserer aktuellen Studie zieht es die meisten Vermögenden nach Küsnacht, Erlenbach und Herrliberg. Sofern sich eine Möglichkeit dafür bietet. Es geht längst nicht mehr darum, wo man hin will, sondern wo man noch etwas bekommt.  

Wie sieht es im Vergleich mit anderen Gegenden aus?  
Das Preisniveau am Zürichsee ist sehr hoch. Noch höher ist es nur am Genfersee oder in exklusiven Feriengemeinden. Quelle: Handelszeitung

5 Prozent Marktanteil bei Genossenschaftswohnungen

Städte sind für Mieterinnen und Mieter ein teures Pflaster. Selbst in Altbauten kosten 3-Zimmerwohnungen oft 1500 Franken und mehr. Günstig wohnen? Für viele Leute sind gemeinnützige Bauträger und Genossenschaftswohnungen eine echte Alternative. Bloss braucht es «Insider-Wissen» und Geduld, um an eine der seltenen Möglichkeiten heranzukommen. In den Städten sind Genossenschaftswohnungen vergleichsweise günstig. Verschiedene Marktvergleiche und Statistiken belegen das: Genossenschaftliches Wohnen kostet hier etwa 20 bis 30 Prozent weniger als die übliche Marktmiete. Auf dem Land sind Genossenschaftswohnungen 10 oder 15 Prozent günstiger.  Die Miete von Genossenschaftswohnungen richtet sich nicht nach Orts- und Quartierüblichkeit, sondern rein nach den Kosten. Die Statistik zählt etwa 185’000 Genossenschaftswohnungen in der ganzen Schweiz, das entspricht einem Marktanteil von rund fünf Prozent. Regional sind die gemeinnützigen Bauträger sehr unterschiedlich verbreitet. Ländliche Regionen sind eher von Wohneigentum geprägt; dafür haben etwa Basel-Stadt oder der Kanton Zürich überdurchschnittlich viele Genossenschaftswohnungen. Quelle: newhome

Rückläufige Renditen in den Gemeinden

Die Immobilienpreisentwicklung wirkt sich stark auf die Renditen aus, die mit Betongold – wie Immobilien auch bezeichnet werden – erzielt werden können. Je höher die Preise, desto tiefer fallen die Renditen aus, die mit Vermietung erzielt werden können.

Dabei variieren die Erträge für Wohnungen in den einzelnen Gemeinden stark. Moneypark hat eine Spanne zwischen 1,88 und 3,84 Prozent ausgemacht. Die mittlere Rendite über alle Schweizer Gemeinden liegt gemäss der Auswertung bei 2,90 Prozent.Damit ist die Rendite entsprechend der höheren Preise leicht gesunken. Im ersten Halbjahr 2021 betrug der Wert noch 2,96 Prozent. Die Renditen sind mit unter 2,38 Prozent in den Kantonen Zug, Basel-Stadt und Graubünden am tiefsten. Am höchsten rentierten Wohnungen mit 3,18 Prozent in den Kantonen Jura, Neuenburg und Solothurn. Quelle: Handelszeitung

Eigentumswohnungen kosten mehr als ein Einfamilienhaus

Stockwerkeigentum kostet mehr als ein Einfamilienhaus

Während die Mieten in einigen Regionen zurückgehen, steigen die Preise für Eigentumswohnungen weiter an. Der Quadratmeterpreis übersteigt den von Einfamilienhäusern. Zuerst die guten Nachrichten für Mieterinnen und Mieter: Während die Preise für Wohneigentum weiter steigen, waren die Mietpreise im Oktober schweizweit rückläufig. Die in Inseraten publizierten Mietpreise sanken um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vormonat.

Das zeigt der aktuelle Preisindex des Immobilienportals Immoscout 24 in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen Iazi. Innert Jahresfrist gingen die Mietpreise demnach um 1,1 Prozent zurück.

Allerdings gilt die gute Nachricht nicht für alle Regionen der Schweiz. Im Mittelland und in der Nordwestschweiz sind die Mieten leicht rückläufig. In der Zentralschweiz und in der Ostschweiz stiegen die Preise hingegen leicht an. Ebenso im Grossraum Zürich, im Tessin sowie in der Genferseeregion.

Wohneigentum ist derweil erneut teurer geworden. Rund 7120 Franken beträgt der aktuelle Quadratmeterpreis bei Einfamilienhäusern im landesweiten Durchschnitt. Das sind 1,3 Prozent mehr als vor einem Monat.

Wer Stockwerkeigentümer werden will, muss im Mittel sogar mehr bezahlen als für ein Einfamilienhaus: Der aktuelle Preis pro Quadratmeter beträgt 7980 Franken. Das sind 0,2 Prozent mehr als im Vormonat und 6,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Wohneigentum plus, Mieten minus – das zeige die Situation auf dem Schweizer Immobilienmarkt exemplarisch, sagt Martin Waeber (49), COO von Scout 24: «Die tiefen Zinsen führen zu einem Anstieg von Vermögenspreisen wie Grund und Boden, während sie auf Anlegerseite den Bau von Mietwohnungen zu Renditezwecken befeuern und damit stagnierende oder sinkende Mieten nach sich ziehen.» Quelle: Blick

 

Mehrfamilienhäuser und ihre Renditen für Investoren

Insgesamt sind Mieten in der Schweiz etwas günstiger geworden. Dabei standen vor allem Altbauten in der Region Basel und Zürich unter Druck. Die Neubau-Mieten stagnierten dagegen. Mittelfristig geht FRPE konjunkturell bedingt – hauptsächlich im mittleren Neubau-Segment – von einem leichten Anstieg der Mieten aus.

Gleichzeitig gingen die Renditen für Investoren in Mehrfamilienhäuser weiter zurück. Die mittlere Bruttorendite liege aktuell bei 3,5 Prozent. Wegen der sinkenden Renditen wichen die dem BVG unterstellten Investoren aus den Zentren in peripheren Regionen aus, was dort zu Preissteigerungen führe.

Sind steigende Hypozinsen für den Preisdruck am Immobilienmarkt verantwortlich?

Steigende Hypozinsen sorgen in der Theorie für Preisdruck am Immobilienmarkt. Doch empirische Untersuchungen sorgen für Zweifel.

Das Wachstum der Immobilienpreise hat sich in den vergangenen Jahren beschleunigt. Vor allem während der Covid-19-Pandemie. So stiegen die Preise in den USA in den Jahren 2020 und 2021 gemäss S&P/Case-Shiller-Index insgesamt 31%, während sie in der Schweiz im gleichen Zeitraum je nach verwendetem Index 9 bis 14% zunahmen. Die Frage stellt sich, ob mit weiterem Preiswachstum zu rechnen ist – oder ob eine Verlangsamung oder gar eine Umkehr zu erwarten ist.

Unsicherheit schafft die Tatsache, dass die langfristigen Zinsen, die während der Pandemie einen historischen Tiefstand erreicht hatten, zu steigen beginnen. In der Schweiz erreichten die durchschnittlichen Zinsen für zehnjährige Hypotheken gemäss einem bekannten Internet-Vergleichsdienstportal Ende März 1,83%, verglichen mit 1,05% sechs Monate zuvor – ein relativer Anstieg um fast 75%. Zum Vergleich: In den USA ­stiegen die Hypothekenzinsen im gleichen Zeitraum von 3,0 auf 4,7% (für dreissigjährige Hypotheken). fuw.ch

Preise für Wohneigentum steigen weiter

Die Hypothekarzinsen klettern, die Inflation zieht an, und den Mietern steht ein Preisschock bei den Energiekosten ins Haus. Trotzdem steigen in der Schweiz die Preise für Wohneigentum – ganz im Gegenteil zum benachbarten Ausland.

Die inserierten Preise für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum sind im März erneut gestiegen. Wohneigentum und damit Investitionen in Sachwerte bleiben in Zeiten steigender Inflation gefragt. Trotz steigender Hypozinsen und strengeren Anforderungen bei den Kreditnehmern übersteigt die Nachfrage weiter das Angebot.

Während die Hauspreise im März zum Vormonat um 0,5 Prozent anzogen, waren sie bei den Wohnungen 0,4 Prozent höher. Auf Jahressicht ergibt das ein Plus von 6,0 Prozent (Häuser) respektive 8,0 Prozent (Wohnungen).

Mieten stagnieren

Das geht aus dem aktuellen Swiss Real Estate Offer Index hervor, den der Immobilien-Online-Marktplatz Immoscout 24 und das Immobilien-Beratungsunternehmen Iazi gemeinsam erheben. Der Index ist als Vorlaufindikator für die Marktentwicklung gedacht und dient insbesondere dem Risikomanagement.

Anders zeigt sich jedoch das Bild bei den Mieten. Im Durchschnitt wurde hier eine Stagnation registriert. Regional war die Entwicklung jedoch unterschiedlich. Während etwa in der Zentralschweiz (-0,6 Prozent), der Grossregion Zürich (-0,3 Prozent) und in der Nordwestschweiz (-0,2 Prozent) die Angebotsmieten sanken, wurden im Mittelland (+0,3 Prozent) und im Tessin (+2,2 Prozent) höhere Werte verbucht. Stabil waren sie in der Genferseeregion und in der Ostschweiz.

Empfindlicher Anstieg der Nebenkosten

Im Immobilienmarkt hätten sich bisher noch keine direkten Auswirkungen des Ukraine-Krieges gezeigt, sagte Martin Waeber, Immobilienexperte der Swiss Marketplace Group (SMG), der Muttergesellschaft von Immoscout24.

Der Krieg dürfte die Wohnkosten jedoch indirekt durch die Energiepreise beeinflussen. «Sollten sich Öl und Gas dauerhaft auf einem hohen Preisniveau bewegen, könnte dies zu einem empfindlichen Anstieg der Nebenkosten führen», warnt er.

Zinsen können Inflationsschutz konterkarieren

Mit den Zusammenhängen zwischen Inflation, steigenden Zinsen und Immobilienpreisen hat sich jüngst auch die Deutsche Bank in einer Studie beschäftigt. Nach Meinung der Ökonomen schützen Wohnimmobilien weiterhin vor allem über höhere Hauspreise vor Inflation. Dies wird für den deutschen Markt auch im aktuellen Umfeld erwartet.

Höhere Zinsen könnten den Inflationsschutz jedoch konterkarieren, heisst es weiter. Insbesondere nach einem kräftigen Zinsschock könnten Investoren Anleihen gegenüber Immobilien präferieren. Damit steige das Risiko einer abrupten Neubewertung im Wohnimmobilienmarkt.

Massive Korrektur droht

Für den deutschen Immobilienmarkt rechnet die Bank mit einem Ende des Immobilienpreiszyklus im Mittel der betrachteten Szenarien für das Jahr 2024. Nach dem Erreichen des Preisgipfels drohe aber nicht zwangsläufig eine massive Korrektur.

Diese Mechanismen dürften grundsätzlich auch für die Situation in der Schweiz gelten. Angesichts der bisher deutlich schwächeren Inflation und der nur verzögert erwarteten Zinswende durch die SNB jedoch in wesentlich abgemilderter Form. Quelle: www.finews.ch