Deutschland: Immobilienboom am Ende?

Nach 12 Jahren scheinen die Immobilienpreise von Neubauten und die Wohnungsmieten erstmals flächendeckend zu stagnieren. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls die Plattform Immobilienscout24 im Rahmen ihres IMX-Index. So waren die Angebotsmieten im November 2018 erstmals seit April 2007 rückläufig. Auch die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen gingen im Dezember 2018 im bundesdeutschen Durchschnitt zum ersten Mal seit der Etablierung des IMX-Index zurück. Und auch im Januar und Februar 2019 gingen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen zurück, bis auf das Niveau von September 2018. Im März 2019 verzeichnet der IMX wieder einen moderaten Anstieg der Preise auf 190,1 Indexpunkte. Die Kaufpreise für Bestands-Eigentumswohnungen sind in den vergangenen sechs Monaten hingegen konstant weiter gestiegen. In diesem Zeitraum verteuerten sie sich um durchschnittlich vier Prozent.

Deutsche Städte werden noch teurer

Ein Ende des Preisanstiegs bei Wohnimmobilien ist in urbanen Zentren nicht in Sicht, sagt der Wohnatlas 2019 der Postbank. Für diesen hat das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt. In mehr als der Hälfte der 401 Kommunen in Deutschland können Eigentümer davon ausgehen, dass ihre Wohnimmobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnen werde, sagt die Studie. Hauptgrund sind die anhaltend steigenden Einwohnerzahlen. Für München sagen die Experten ein jährliches Preisplus von real 1,81% voraus. Ausgangspunkt ist ein aktueller Kaufpreis von rund 7.509 Euro/qm.

In Deutschland wird weniger gebaut

Wie das Statistischen Bundesamt in Wiesbaden mitteilt, sind die Zahlen für Baugenehmigungen in Deutschland erneut gesunken. Demnach gingen die Baugenehmigungszahlen von Januar bis März 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 2,8 Prozent auf 75.600 Wohnungen zurück. Bei Neubauwohnungen in Wohngebäuden belief sich der Rückgang auf 3,4 Prozent. Am stärksten sanken die Baugenehmigungszahlen im Geschosswohnungsbau mit 4,4 Prozent. Für den Präsidenten des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Andres Idel sind die Gründe im wahlkampfgetriebenen Aktionismus beim Mietrecht zu finden. Er stuft die derzeitige Wohnungspolitik als verfehlt ein.

Investitionsklima bei Immobilien bleibt gut

Man kann es kaum glauben, aber nach der Mehrheit der Finanzexperten dürfte es in Europa zumindest für dieses und nächstes Jahr kaum zu Erhöhungen im Zinsgefüge kommen. Dies gilt auch für Schweiz. Auch im Bereich der Hypotheken bleiben die Vorzeichen positiv. Soll heissen: Über fünf Jahre laufende Kredite sind unter einem Prozent zu bekommen, zehn Jahre laufende für rund ein Prozent und fünfzehn Jahre laufende für weniger als 1,5 Prozent. Da die Immobilienpreise in der Schweiz in weiten Teilen auf einem vertretbaren Niveau verweilen, gute Voraussetzungen also für einen Kauf zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. So beim aktuellen Angebot www.wohnen-seeblick.ch, bei dem Mietrenditen von vier Prozent erzielbar sind und sensationelle Finanzierungszusagen von namhaften Banken vorliegen – die entsprechende Bonität natürlich vorausgesetzt.

Mietpreise in Deutschland stagnieren erstmals seit 2005

Die F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, ein unabhängiges Forschungsunternehmen mit Sitz in Hamburg, veröffentlicht regelmäßig interessante Statistikdaten zum Immobilienmarkt Deutschland. Diese werden komprimiert in entsprechenden Indizes dargestellt. Danach sind die Neuvertragsmieten in Deutschland im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahr um 0,24 Prozent gefallen. Die Bestandsmieten legten dagegen weiter knapp zu. Ob es hierbei um eine Wachstumspause oder eine Trendwende handele, könne noch nicht abschließend beurteilt werden. Die entsprechenden Indizes zu den Kaufpreisen von Immobilien stiegen dagegen weiter an.

Familien beim Immobilienkauf entlasten

Die Kaufpreise für Wohneigentum steigen immer weiter. Um gerade auch Familien beim Immobilienkauf zu entlasten, soll laut einem Gesetzesentwurf der Grünen in Zukunft den Makler zahlen, wer ihn bestellt. Doch diese Idee wäre laut Immoscout24 kontraproduktiv. Demnach würde durch die Einführung des Gesetzes hauptsächlich der Staat profitieren: Über die Grunderwerbsteuer würden etwa 45 Millionen Euro Mehreinnahmen generiert. Hintergrund: Pro Jahr werden deutschlandweit etwa 500.000 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser veräußert, wobei der durchschnittliche Verkaufspreis 235.000 Euro betrage. Rund 200.000 Transaktionen werden dabei durch die Eigentümer selbst durchgeführt, davon 50.000 von Privateigentümern sowie 150.000 von gewerblichen Anbietern. 300.000 Wohnimmobilien wechseln über Makler den Eigentümer. Sollte sich das Gesetz durchsetzen, würde der Anteil der über Makler vermittelten Immobilien sinken.

Weiter steigende Immobilienpreise in deutschen Städten und Kommunen

Der Anstieg der deutschen Immobilienpreise bleibt unaufhaltsam. Das zeigt auch eine veröffentlichte Umfrage des Deutschen Städtetages. So teilten laut Deutschem Städtetag mehr als vier Fünftel der 71 befragen Städte mit, dass die Preise für Wohneigentum auch 2018 weiter zugelegt hätten. Zwölf Prozent der Städte ermittelten konstante Preise für Grundstücke, Wohnungen und Häuser. Nur sieben Prozent der Kommunen berichteten von sinkenden Preise. Die Preise für Wohnungen stiegen sogar in neun von zehn Städten. Für die Umfrage wertete der Deutsche Städtetag die Datensätze aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den beteiligten Städten aus. Sie beruhen auf den beurkundeten Kaufverträgen.

Bauzinsen: Jetzt bauen?

Was für Deutschland gilt, gilt auch für die Schweiz und Österreich: Während die Immobilienpreise und Mieten weiter nach oben klettern, kennen die Bauzinsen im Moment nur eine Richtung: nach unten. Hauptgrund sind die deutlich rückläufigen Renditen bei zehnjährigen Bundesanleihen, die bereits Ende März zum ersten Mal seit zweieinhalb Jahren wieder in den negativen Bereich fielen und seither um die Nulllinie pendeln. “Die Bauzinsen haben bei fünf- und 20-jähriger Zinsbindung bereits die Allzeittiefs vom Oktober 2016 egalisiert. Bei zehn- und 15-jähriger Laufzeit liegen die Zinsen im Schnitt nur noch wenige Basispunkte über ihren historischen Tiefständen”, sagt Kevin Schwarzinger vom Verbraucherportal biallo.de, das seit vielen Jahren die Zinsentwicklung analysiert.