Online-Plattform für indirekte Immobilienanlagen

Mit Immoday ist auf Initiative des Berufsverbands Coptis und wichtiger Akteure des Immobiliensektors ein Online-Medium für indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz gegründet worden. Ziel ist es, die Anlageklasse populärer zu machen.

Auf der deutsch-französischen Online-Plattform sind quantitative Marktdaten, Branchennews, Informationen über Akteure des Immobiliensektors, Konjunkturanalysen und didaktische Inhalte zu finden. Weiter will Immoday die Immobilienverbriefung fördern und Partner-Lösungen anbieten.

Immobilienfonds würden sich auf nur 3% aller in der Schweiz verfügbaren Fonds belaufen, ausserdem betrage die Immobilienverbriefung in der Schweiz derzeit lediglich 3% bis 5%, verglichen mit 30% in einigen Nachbarländern, heisst es in einer Mitteilung von Immoday. Im Zeitalter der Digitalisierung wolle man genau diese Anlageklasse fördern und so zu einer Expansion des Sektors beitragen.

Das Team des neuen Online-Mediums ist in Nyon ansässig. Präsident ist Riccardo Boscardin, der seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig ist und bei UBS von 2002 bis 2014 die Abteilung Global Real Estate-Switzerland leitete. Die Position des Direktors hat Marc-Henri Bujès inne, der unter anderem für die Investmentfonds-Datenbanken von Standard & Poor’s zuständig war. Als Head of Business Development fungiert Philippe Perret du Cray, der langjährig in den Bereichen Marketing und Kommunikation in verschiedenen Medien tätig ist. «Unser Ziel ist es, diese besonders attraktive Anlageklasse gerade jetzt, wo Negativzinsen und konjunkturelle Unsicherheiten Schlagzeilen machen, verständlicher zu gestalten», sagt Boscardin. (ah) Quelle: www.immobilienbusiness.ch

Zukunft des Studentischen Wohnens

Bis zum Jahr 2023 rechnen die JLL-Researcher schweizweit mit einer zusätzlichen Ausweitung um rund 2.200 Betten. In der Westschweiz verhalte sich der Markt weiterhin sehr dynamisch. In Lausanne werde es auf dem geplanten Campus Santé (FMEL) auch Unterkünfte für Studierende geben. In der Region Luzern seien gleich mehrere Projekte geplant, wie etwa in Luzern Süd im Schweighof Quartier (Student Mentor Foundation Lucerne) und im Quartier Nidfeld (Patrimonium). Auch in St.Gallen, in der Nähe vom Bahnhof St. Fiden, komme ein weiteres Objekt hinzu. Dass die Nachfrage in den kommen-den Jahren deutlich einbrechen wird, erwarten die Studienautoren nicht. Sie gehen davon aus, dass die im Zuge der Bekämpfung der Covid-19-Pandemie verhängten anhalten-den Reisebeschränkungen den Zuwachs von Studierenden aus dem Ausland abbremsen, aber nicht stoppen werden. «Das Studium an der gewünschten Ausbildungsstätte ist für viele zu bedeutend und die Berufschancen zu vielversprechend, um aufgrund von befristeter Quarantäne folgen auf eine bequemere, nähergelegene Alternative umzusatteln», so die Einschätzung der JLL-Researcher. Solange die Pandemie nicht unter Kontrolle sei, könnten Semester-starts verschoben werden, was kurzfristig zu tieferen Belegungsquoten in Studentenwohnheimen führen könnte. Gleiches gelte für die verordnete Umstellung auf Fernunterricht, welche seit dem 2. November in Kraft ist. Doch zeigten internationale Benchmarks, dass die Auslastungen spätestens mit dem Studienbeginn unverändert hoch liegen. Zudem erinnern die JLL-Researcher daran, dass Konjunktureinbrüche in aller Regel die Zahl der Studieren-den tendenziell erhöhten – denn einerseits werde es schwieriger, eine Stelle zu finden, andererseits wach-se das Bewusstsein, dass eine gute Ausbildung die Berufsperspektiven auf einem hart umkämpften Arbeits-markt erhöht – und dafür sei auch die Ausbildung an der bestmöglichen Hochschule wichtig. Zwar sei davon auszugehen, dass es im Ausbildungswesen zukünftig vermehrt möglich sein wird, aus der Distanz zu studieren. Allerdings nehme der gegenseitige Austausch, Diskussionen / Präsentationen sowie die Notwendigkeit von Studiengang bezogener Infrastruktur mit Schwer-punkt in Technik und Naturwissenschaften einen bedeutenden Bestandteil bei der Ausbildung vor Ort ein, so die Studienautoren. Da darüber hinaus eine Vielzahl der jüngeren Studierenden gerade auch die persönlichen Interaktionen am Ausbildungsort schätzten, sei davon auszugehen, dass Hochschulen ein Ort der physischen Begegnungen bleiben werden. Allerdings gehen die JLL-Experten davon aus, dass die Erfahrungen mit der Pandemie Spuren hinterlassen werden – beispielsweise in Änderungen in Verhaltensweisen, die möglicherweise auch Auswirkungen auf die bevorzugten Wohnformen haben werden. So biete eine Wohnung mit eigenem Bad und eigener Küche gegenüber Wohngemeinschaften hygienische Vorteile, stellen die Studien-autoren fest und verweisen darauf, dass Wohnkonzepte, welche diese Kriterien zu tragbaren Mietzinsen erfüllen, sich einer noch stärkeren Nachfrage erfreuen werden – sofern eine akzeptable Anbindung zum Ausbildungsstandort besteht. Quelle:  309. Schweizer Immobilienbrief

Eigentumswohnung oder Haus?

Haus ab Plan oder Altliegenschaft? Bevor Sie eine eigene Immobilie kaufen, gilt es Grundsatzfragen zu klären. Pro und Contra müssen abgewogen werden.

Selber bauen erfordert viel Zeit, Sachkompetenz und manchmal auch starke Nerven. Wer diesen Aufwand scheut, kann ein Haus ab Plan kaufen. Oder man erwirbt eine bereits bestehende Immobilie wie Haus oder Stockwerkeigentum.

Kauf ab Plan

Pro: Wer sich bereits vor dem Bau für ein bestimmtes Projekt entscheidet, kann meist beim Innenausbau, bei der Auswahl von Apparaten und Materialien mitbestimmen. 

Kontra: Dafür geht der Käufer das Risiko ein, dass sich die Vermarktung der geplanten Überbauung verzögert oder dass der Bau letztlich doch nicht zustande kommt. Der Kaufinteressent muss zudem einen Reservationsvertrag unterzeichnen und Anzahlungen leisten. Sollte der Generalunternehmer Konkurs gehen, so könnte ein Teil dieses Geldes verloren sein.

Kauf einer Altliegenschaft

Pro: Die Preise von Altbauten sind meist relativ günstig. Planungskosten, Vorfinanzierung und Baukreditzinsen fallen weg. Das spart Geld. Der Erwerb einer bestehenden Liegenschaft lässt sich meist unkompliziert und rasch abwickeln. Zudem stehen Altbauten oft an günstigen Lagen mit guter Aussicht oder zentrumsnähe.

Kontra: Dafür fallen häufig Erneuerungs- und Umbauarbeiten an. Heizung und Wärmedämmung entsprechen oft nicht den heutigen ökologischen Vorstellungen und verursachen hohe Folgekosten. Bei stark baufälligen Objekten kann die Beschaffung eines Hypothekarkredits zudem schwierig werden.

Oft ist Stockwerkeigentum günstiger

Pro: Stockwerkeigentum erfüllt die Bedürfnisse oft ebenso gut oder gar besser als ein Eigenheim. Dies gilt vor allem für ältere Menschen oder Menschen, die wenig Zeit für Gartenunterhalt und grosse Renovationsarbeiten haben. Zudem ist Stockwerkeigentum meist billiger als ein Einfamilienhaus. 

Kontra: Auf der andern Seite ist der Freiheitsgrad geringer als im eigenen Haus: Mehrheitsentscheide sind meist bindend. Nachbarschaftsprobleme sind nicht immer einfach zu lösen. Reparaturen und Unterhalt sind selbst zu organisieren und zu bezahlen. Steigt der Hypothekarzins, so kann die finanzielle Belastung leicht höher sein als in einem vergleichbaren Mietobjekt. Quelle: Immoscout24.ch

Schweizer Immobilien: Weniger Immobilien auf dem Markt

In der Schweiz hat das Angebot von zum Verkauf stehenden Immobilien während der Sommermonate 2020 abgenommen. Die Nachfrage ist weiterhin rege, aber es kommen weniger neue Objekte auf den Markt.

In der Zeit zwischen Juli und Oktober ist das Angebot an zum Verkauf ausgeschriebenen Liegenschaften um ein Viertel auf 20'620 geschrumpft. Ein Grund dafür sei, dass viele Liegenschaften verkauft wurden, weil mit dem Trend zu mehr Homeoffice der Fokus auf das eigene Zuhause grösser geworden sei, schreibt der Vermittler von Immobilienmaklern, Bestag, in einer am Dienstag veröffentlichten Studie.

Zudem hätten sich die Präferenzen verschoben. So wollten Eltern ein Haus mit Garten für ihre Kinder und würden daher auch längere Wege zum Pendeln in Kauf nehmen. Ein weiterer Grund für die rege Nachfrage sind die rekordtiefen Zinssätze für Hypotheken.

Weniger Liegenschaften angeboten

Ein anderer Grund ist laut Bestag, dass weniger Liegenschaften angeboten werden und oder einige gar wieder aus dem Verkauf gezogen wurden. So würden Ferienwohnungen vermehrt behalten und nicht verkauft. So wurden im Wallis, Tessin und in Graubünden, den typischen Ferienregionen, 3'200 Liegenschaften weniger zum Verkauf angeboten, was 47 Prozent des Rückganges erkläre.

Dazu komme, dass Eigentümer keine potenziell mit Covid-19 infizierte Besucher durch ihre Häuser führen wollten. Auch schätzten die potenziellen Verkäufer das Umfeld vor allem bezüglich des Preises als ungünstig ein.

Nur gerade bei 13,1 Prozent aller Immobilienverkäufe komme einer der drei am besten für das jeweilige Objekt qualifizierten Makler zum Zuge, schreibt Bestag. Das bedeute, dass bei fast 87 Prozent aller Immobilien nicht der ideale Makler verkaufe, was sich auf den Verkaufserlös negativ auswirken könne.

Das zeige, fasst Bestag die Studie zusammen, dass bisher Covid-19 noch keine negativen Folgen auf die Immobilienpreise gehabt hat. Da das Angebot knapp sei, könne man vielleicht sogar eine kurzfristige Preissteigerung erwarten. Quelle: cash.ch

 

Steuern sparen beim Eigenheim

Eigenheimbesitzer können Unterhaltskosten und Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Der Eigenmietwert hingegen muss versteuert werden. Versuchen Sie daher, den Eigenmietwert mit abzugsfähigen Aufwendungen wie Unterhaltskosten oder Renovationen zu senken. Grundsätzlich sind nur werterhaltende Reparaturen und Unterhaltsarbeiten abzugsfähig. Dabei können Sie zwischen einem Pauschalabzug und dem Abzug der effektiven Kosten wählen. In der Regel beläuft sich der Eigenmietwert auf 60–70 % des Marktmietpreises. Das kann zu einer beachtlich höheren Steuerbelastung führen – auch wenn kein entsprechendes Bareinkommen existiert.

Planen Sie Renovationen möglichst gut. Wenn Sie Unterhaltsarbeiten gestaffelt vornehmen, können Sie den steuerbaren Liegenschaftsertrag über mehrere Jahre tiefer halten. In Zeiten ohne Sanierungen haben Sie immerhin die Möglichkeit, den Pauschalabzug geltend zu machen. Dieser beläuft sich bei maximal neun Jahre alten Häusern auf 10 % des Eigenmietwerts. Bei älteren Liegenschaften können Sie sogar bis zu 20 % des Eigenmietwerts abziehen. Wenn Renovationen anfallen, können Sie die effektiven Kosten abziehen. Ist Ihre Pensionierung bald in Sicht? Dann führen Sie – wenn irgend möglich – noch alle nötigen Renovationen während Ihres Berufslebens durch. Denn die Renovationsabzüge sind wirksamer bei einem höheren Einkommen und einem dementsprechend höheren Grenzsteuersatz.

Wertvermehrende Investitionen dürfen Sie grundsätzlich nicht vom steuerbaren Einkommen abziehen. Investitionen mit einem Energiespareffekt hingegen bilden in fast allen Kantonen die Ausnahme: Erkundigen Sie sich diesbezüglich beim Steueramt nach abzugsfähigen ökologischen Sanierungsmassnahmen.

Schuldzinsen und Vorsorge

Käufer eines Eigenheims nehmen meist eine Hypothek auf. Das hat Einfluss auf die Steuererklärung: Den Kredit selbst können Sie vom Vermögen, die Schuldzinsen vom Einkommen abziehen. Je kleiner die Hypothek durch Amortisationszahlungen wird, desto geringer fällt folglich auch der Steuerabzug aus. Bei hohen Einkommen kann es sich darum aus Steuerspargründen lohnen, die Hypothek nicht oder nicht ganz zurückzuzahlen. Eine indirekte Amortisation kann sich in einem solchen Fall anbieten. Bevor Sie sich entscheiden, lassen Sie Ihren Hypothekarberater die Folgen der indirekten Amortisation genau berechnen.

Eine weitere attraktive Möglichkeit, Steuern zu sparen, ist die Säule 3a. Geld aus der dritten Säule ist steuerfrei und kann für den Erwerb oder den Neubau eines Eigenheims genutzt werden. Ebenfalls können Sie damit Rückzahlungen von Hypotheken vornehmen. Sprich: Falls Sie Ihre Hypothek indirekt durch die Säule 3a amortisieren, müssen Sie das Geld nicht versteuern. Quelle: www.immoscout24.ch

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Wertvermehrenden und werterhaltenden Massnahmen beim Hausbesitz

Was ist der Unterschied zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Massnahmen beim Hausbesitz? 

Wertvermehrung - nicht von den Steuern abziehbar

Eine neue Garage, ein Cheminée, ein Wintergarten oder der Ausbau des Dachstocks gelten als wertvermehrend oder als Neuanschaffung. Das heisst, der Wert des Hauses steigt durch die ausgeführten Arbeiten. Solche Unterhaltsarbeiten dürfen Sie nicht von den Steuern abziehen.

Eine wertvermehrende Investition kann jedoch dem Mieter auf die Miete geschlagen werden. Egal, ob der Mieter diese Änderungen subjektiv als Steigerung seines Wohnkomforts empfindet oder nicht.

Werterhaltung - von den Steuern abziehbar

Anders bei Reparaturarbeiten, bei einer neuen Heizung oder einer Fassadenrenovation – diese Massnahmen dienen dem Werterhalt des Gebäudes. Das Haus würde ohne diese Arbeiten an Wert verlieren und könnte im schlimmsten Fall sogar unbewohnbar werden.

Aufgrund werterhaltender Investitionen wird die Miete nicht erhöht. Denn durch solche Unterhaltsarbeiten ändert sich für den Mieter nichts an seiner Wohnsituation. 
Die werterhaltenden Massnahmen sind notwendig und müssen getätigt werden, deshalb dürfen sie von den Steuern abgezogen werden.

Investitionen mit Energiespareffekt

Je nach Kanton können Investitionen mit Energiespareffekt ebenfalls von den Steuern abgezogen werden. Auch wenn solche Unterhaltsarbeiten in den meisten Fällen wertvermehrend sind.

Tipps: Sammeln Sie sämtliche Rechnungen und Belege von Ihren Investitionen in das Eigenheim. So können Sie beim zuständigen Steueramt nachfragen, welche Abzüge Sie geltend machen dürfen und welche nicht. Quelle: Immoscout24.ch

 

 

 

 

 

 

Stockwerkeigentum oder Einfamilienhaus?

Haben Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus erworben, übernimmt die Administration des Objektes in der Regel ein Verwalter. Er zahlt Rechnungen, schliesst Versicherungen ab und kümmert sich um die Pflege der Aussenanlagen – als Eigentümer werden Sie hier deutlich entlastet. Die genauen Aufgaben der Hausverwaltung werden von allen Stockwerkeigentümern gemeinsam in einem Verwaltervertrag definiert. Zudem wohnen mehrere Parteien im Haus. Bei einer längeren Abwesenheit gibt es immer jemanden, der Ihr Eigentum im Blick hat.
Fazit: Die Kosten für Grund und Boden verteilen sich beim Stockwerkeigentum auf mehrere Eigentümer. Im Vergleich zum Kauf eines Einfamilienhauses bieten sich hier finanzielle Vorteile. Sie erwerben das Sondernutzungsrecht an Ihrer Eigentumswohnung, die Sie Ihrem Geschmack entsprechend aus- und umbauen können. Lediglich beim Gemeinschaftseigentum entscheiden alle Stockwerkeigentümer zusammen. Nehmen Sie vor dem Kauf Einsicht in die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlungen – so können Sie sicher sein, dass es keine Streitigkeiten unter den Eigentümern. Quelle: www.immoscout24.ch

Stockwerkeigentum vermieten

Der Besitzer von Stockwerkeigentum ist frei, sein Nutzungsrecht selber auszuüben oder die Wohnung zu vermieten. Jedoch bleibt er der Gemeinschaft gegenüber stets verpflichtet.

Als Stockwerkeigentümer können Sie Ihre Wohnung selber nutzen oder diese einem Dritten vermieten. Das besagt das Recht zur selbstständigen Verwaltung der Sonderrechtsräume.

Möchten Sie Ihre Wohnung vermieten, gehen Sie am besten gleich vor wie der Besitzer eines Mehrfamilienhauses: Wohnung ausschreiben oder im Bekanntenkreis anpreisen, die potentiellen Bewerber zu einer Besichtigung einladen und schliesslich diejenigen aussuchen, die am besten zur Hausgemeinschaft passen.

Die Vorgaben des Mietrechts einhalten

Die Normen des Mietrechts müssen Sie anschliessend beim Aufsetzen des Vertrages zwingend beachten. Als Vermieter können Sie Vertragsdauer, Mietzins sowie Nutzungszweck der Wohnung festlegen. Vertraglich sollten Sie zudem vereinbaren, dass die Mieterschaft nicht mehr Rechte erhält, als den Eigentümern selbst zukommen.

Festlegung des Mietzinses

Für die Festlegung des Mietzinses einer Wohnung können Sie auf verschiedene Methoden zurückgreifen:

Berechnung basierend auf der kostendeckenden Bruttorendite: Für diese Kalkulation werden die Anlagekosten (Liegenschaftspreis und Hypotheken) sowie die laufenden Kosten (Kapital- und Bewirtschaftungskosten) herangezogen.

Berechnung basierend auf der Nettorendite: Dabei ist das investierte Eigenkapital, der Liegenschaftsaufwand (die Hypo-Zinsen, Betrieb, Unterhalt und Verwaltung) zu berücksichtigen.

Berechnung anhand Orts- oder Quartierüblichkeit: In diesem Fall werden verschiedene Objekte verglichen, die sich von der Grösse, dem Standorte, der Ausstattung sowie des Zustands und der Bauperiode sehr ähnlich sind.

Nebenkosten besser auslagern

Da ein Stockwerkeigentümer die Betriebskosten dank der alljährlichen Abrechnung gut kennt, sollte er die Nebenkosten aus dem Mietzins herausnehmen und eine Akontozahlung vereinbaren. Jedoch können nicht sämtliche Gemeinschaftskosten als Nebenkosten verrechnet werden.

Im mietrechtlichen Sinn fallen unter den Begriff Nebenkosten nur solche Beträge, die sich aus dem Gebrauch der Wohnung ergeben also etwa Hauswartung, Strom, Heizung und Warmwasser, Kehrichtgebühren etc. Quelle: www.immoscout24.ch