Immobilienpreise schiessen in der ganzen Schweiz in die Höhe

Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind im vierten Quartal erneut teurer geworden. Und zwar unabhängig davon, ob man sich ein vergleichsweise günstiges Häuschen oder eine protzige Villa kauft. Nur eine Region bleibt von der Preisexplosion halbwegs verschont.Wohneigentum in der Schweiz wird immer mehr zum Luxusgut. Im vierten Quartal 2021 sind Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorquartal um 1,2 Prozent teurer geworden, teilte das Immobilienberatungsunternehmen Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) am Mittwoch mit. Dabei seien die Preise im unteren Preissegment um 1,5, im mittleren um 1,0 und im gehobenen Segment um 1,2 Prozent gestiegen.

Über das Gesamtjahr 2021 gesehen schwinge das gehobene Segment mit einem Plus von 6,9 Prozent oben aus, während das untere sowie mittlere Segment (+5,3% bzw. +3,7%) etwas tiefere Wachstumsraten verzeichneten. Noch deutlicher war der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern, wo das untere Segment um 4,5 Prozent, das mittlere Segment um 5,8 Prozent und das gehobene Segment gar um 7,5 Prozent teurer geworden sind.

Moderater Preisanstieg in Basel

2021 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen des mittleren Segments in allen acht Grossregionen. Dabei war das Plus bei den Einfamilienhäusern in den Regionen Zürich (+7,9%) und Genfersee (+7,3%) am grössten. Halbwegs verschont von der Preisexplosion blieb einzig die Region Basel (+2,3%).

2022 dürften die Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen, falls sich die wirtschaftliche Erholung wie erwartet fortsetze und die Pandemie einigermassen unter Kontrolle gehalten werden könne, schreibt FPRE weiter. Die Wachstumsraten dürften allerdings geringer sein als in den vergangenen Monaten.

Bei Einfamilienhäusern hänge die Preisentwicklung auch von der Angebotsentwicklung ab. Sollte die Zahl der Angebote wieder auf den Stand von 2019 steigen, könnte dies den Preisanstieg im unteren und allenfalls auch im gehobenen Segment bremsen, wird Stefan Fahrländer von FPRE in der Mitteilung zitiert. Die Preise dürften sich laut FPRE im unteren und – ab 2023 – im gehobenen Segment stabilisieren und im mittleren Segment dagegen weiter steigen. Quelle (SDA/sfa)

Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigen

Auch im zweiten Halbjahr 2021 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Und: Langfrist-Hypothekarkredite werden beliebter. Wohneigentum wird immer kostspieliger. Die Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser in der Schweiz haben im zweiten Halbjahr 2021 weiter angezogen. Immer beliebter wird dabei die langfristige Finanzierung.

Im zweiten Halbjahr 2021 sind schweizweit die Preise für Eigentumswohnungen um 1,86 Prozentpunkte und für Einfamilienhäuser um 2,25 Prozentpunkte gestiegen. Das geht aus einer am Donnerstag publizierten Auswertung des Hypothekenvermittlers Moneypark und Pricehubble hervor.

Dabei war der Preisanstieg in der Deutschschweiz mit plus 2,34 Prozentpunkten noch etwas grösser als in der Romandie mit plus 2,0 Prozentpunkten. Ähnlich ist es bei den Eigentumswohnungen mit plus 1,93 beziehungsweise plus 1,50 Prozentpunkten.

Zehnjährige Hypotheken beliebt wie nie

Mit einem Anteil von 62 Prozent war die zehnjährige Festhypothek so beliebt wie noch nie. Das besagen zumindest die von Moneypark vermittelten Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum.

Während in der Deutschschweiz 57 Prozent des Volumens für zehn Jahr fixiert würden, seien es in der Westschweiz gar 66 Prozent. Dies dürfte mit den steigenden Zinsen zu tun haben, erklärte Moneypark. Dazu komme, dass die Ausstiegsbedingungen bei Hypotheken flexibler gehandhabt würden.

Nach wie vor haben Banken bei den schweizweit vermittelten Hypothekarvolumen mit 71 Prozent die Nase vorn. Es folgten die Versicherungen mit 16 Prozent und Pensionskassen mit 13 Prozent.

Rückläufige Renditen in den Gemeinden

Die Immobilienpreisentwicklung wirkt sich stark auf die Renditen aus, die mit Betongold – wie Immobilien auch bezeichnet werden – erzielt werden können. Je höher die Preise, desto tiefer fallen die Renditen aus, die mit Vermietung erzielt werden können.

Dabei variieren die Erträge für Wohnungen in den einzelnen Gemeinden stark. Moneypark hat eine Spanne zwischen 1,88 und 3,84 Prozent ausgemacht. Die mittlere Rendite über alle Schweizer Gemeinden liegt gemäss der Auswertung bei 2,90 Prozent.Damit ist die Rendite entsprechend der höheren Preise leicht gesunken. Im ersten Halbjahr 2021 betrug der Wert noch 2,96 Prozent. Die Renditen sind mit unter 2,38 Prozent in den Kantonen Zug, Basel-Stadt und Graubünden am tiefsten. Am höchsten rentierten Wohnungen mit 3,18 Prozent in den Kantonen Jura, Neuenburg und Solothurn. Quelle: Handelszeitung

 

Hypotheken werden günstiger

Die Ukraine-Krise hat für Schweizer Hausbesitzer unverhofft positive Auswirkungen: Hypotheken werden günstiger! Die durchschnittlichen Sätze für Festhypotheken bei den zehn besten Angeboten des Hypothekenvermittlers Moneypark sind im Vergleich zum Februar zwischen sechs und acht Basispunkten gesunken. Das schreibt Moneypark in einer Mitteilung zum jüngsten Konjunktur- und Zinsupdate. Eine zehnjährige Festhypothek wurde im Schnitt zu einem Zinssatz von 1,31 Prozent angeboten, das beste Angebot lag bei 1,05 Prozent. Die Kapitalmarktzinsen waren in den vergangenen Tagen wegen der negativen wirtschaftlichen Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine markant gesunken - nun sei es auch mit leichter Verzögerung auch zu einer Senkung bei den Hypothekarzinsen gekommen, heisst es weiter. Insgesamt sei knapp ein Drittel des Zinsanstiegs seit Anfang Jahr wieder zunichte gemacht. Wegen des Kriegs in der Ukraine werde die US-Notenbank Fed nun bei den angekündigten Zinserhöhungen zur Bekämpfung der hohen Inflation wohl Vorsicht walten lassen, um das Wirtschaftswachstum nicht abzuwürgen, so Moneypark. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) werde wohl ihre für März in Aussicht gestellte geldpolitische Kursänderung abschwächen oder vertagen.

Insgesamt dürften die Kapitalmarktzinsen gemäss den Prognosen in den nächsten Wochen tendenziell leicht sinken - abhängig von den Entwicklungen im Ukraine-Krieg wie auch bei der Corona-Pandemie. Dies dürfte mit leichter Verzögerung auch zu tieferen Hypothekarzinsen führen, insbesondere bei den längeren Laufzeiten. Quelle: Blick.ch

Zinspolitik hat Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Dass kaum ein anderes Land in Europa derart vom Inflationsschub verschont blieb, zeigen die veröffentlichten Daten des Schweizer Bundesamts für Statistik. So erhöhte sich der Konsumentenpreisindex im November des vergangenen Jahres gegenüber dem Vorjahr um gerade einmal 1,5 %. Deutsche Konsumenten mussten im gleichen Monat Preissteigerungen um 5,2 % hinnehmen. In den USA sind es gar 6,8 % gewesen, meint Michael Oehme.

Auch Schweiz kann sich Preissteigerungen nicht entziehen

Dass die Preissteigerungen in den genannten Ländern sowie generell noch höher ausfallen dürften, zeigt die Verschiebung des sogenannten Warenkorbs. So sind es in Deutschlands insbesondere die steigenden Mietzinsen, die ins Gewicht fallen. Von dieser Entwicklung bleib die Schweiz verschont, wie die nachfolgenden Ausführungen zeigen. In der Schweiz orientieren sich Mietpreiserhöhungen maßgeblich am Konsumentenpreisindex (der Inflationsrate). Grundsätzlich stagnieren die Mietpreise daher in der Schweiz, gehen teilweise sogar zurück. Dabei kann auch die Schweiz sich Marktteuerungen nicht entziehen. Weltweit steigen die Preise – in einem gewissen Umfang auch in der Schweiz. Mit einer Inflationsrate von 0,9 % im September und Oktober ist das jedoch im internationalen Vergleich nahezu nichts. Allein in den Nachbarländern beträgt die Konsumteuerung zwischen 3,5 und 4 %.

Massiver Einfluss durch Währungspolitik

2015 kippte die SNB die Koppelung des Schweizer Franken an den Euro. Bis dahin gab es über Jahre einen festen Wechselkurs von 1,20 Schweizer Franken zu einem Euro. Prompt erwartete man eine deutliche Verstärkung des Franken beispielsweise gegenüber dem Euro. Seither nimmt die SNB massiv Einfluss auf die Währungspolitik, denn ein starker Franken schadet der Schweizer Wirtschaft. Allein im ersten Halbjahr 2021 erwarb die SNB Devisen im Gegenwert von 90 Milliarden Franken. Am Rande erwähnt sei, dass sie mit diesen Währungsgeschäften milliardenschwere Gewinne einfuhr. Das erklärte Ziel der SNB: Den Schweizer Franken schwächen, der so stark ist wie seit dem Frankenschock 2015 nicht mehr. Dabei kam ihr seit Februar 2021 eine interessante Entwicklung entgegen: Denn seither nimmt der Euro als wichtigste Handelswährung der Schweizer deutlich an Wert zu und verringert damit gleichzeitig den Druck auf die SNB, weiterhin massiv zu intervenieren, also Devisen zu kaufen, um den Franken vor einer Aufwertung zu schützen.

Auswirkungen auf die Immobilienbranche

Es liegt auf der Hand, dass die Zinspolitik der SNB, die beispielsweise auch Negativzinsen umfasst, direkten Einfluss bei der Vergabe von Krediten nimmt. So sind dank der niedrigen Zinsen die Hypothekarkosten auf einem historisch günstigen Niveau, was zu einer Erhöhung der Nachfrage und aufgrund des fehlenden Angebotes an vielen Orten zu steigenden Preisen führt. Dabei zeigen Erhebungen, dass es günstiger ist, eine Wohnung zu kaufen und zu finanzieren als Miete zu bezahlen. Auf institutioneller Seite sind Mietwohnungen dennoch der nahezu einzige Weg, wenn auch kleine, Renditen zu erzielen. Auch hier sind die niedrigen Hypothekarkosten natürlich förderlich. Dass die SNB hier preistreibende Gefahren sieht, wird sie nicht müde zu kommunizieren. Gebetsmühlenartig wiederholt sie, dass sie die Gefahr einer Immobilienpreisblase gerade im Mietwohnungsbau genau verfolge und im Zweifel dagegenhalten würde. Das allerdings würde ihrer derzeitigen Zinspolitik entgegenlaufen.

Niedrige Mieten verringern Inflationsrate

Bereits erwähnt wurde, dass sich die Mietpreise in der Schweiz an der Inflationsrate orientieren. Die geldpolitische Strategie der SNB, die nach Preisstabilität strebt, sorgt somit gleichsam für vertretbar faire Mietpreise, die überwiegend gezahlt werden müssen. Betrachtet man das Durchschnittseinkommen in der Schweiz und in Deutschland und zieht die zu bezahlenden Mieten hinzu, wird dies schnell deutlich. Wichtig ist, dass dieser – dem Anstieg der Immobilienpreise gegenläufige Effekt – auch Auswirkungen auf die für die Währungshüter so wichtige Größe hat: die Inflation. Denn ein niedriger Mietzins nimmt direkt Einfluss auf das Budget einer Durchschnittsfamilie und damit direkt auch auf den Anteil, der der Ermittlung der Inflationsrate zugrunde liegt. Vereinfacht ausgedrückt: Eine vergleichbar niedrige Miete drückt sich sofort inflationshemmend auf den Konsumentenpreisindex aus. Dass dieser Effekt in der Schweiz besonders ausgeprägt ist, zeigt eine Studie aus dem vergangenen Jahr (On the transmission of monetary policy to the housing market). Um ein Gefühl dafür zu bekommen: In den Jahren 2018 und 2019 stiegen die Mietpreise im Durchschnitt um 0,6 %. In 2020 und 2021 um 0,9 %. Das ist unterhalb der jeweiligen Inflationsraten und deutlich unterhalb der Einkommenssteigerungen der entsprechenden Jahre. Die Mieten haben also in den letzten fünf Jahren die Einkommen nicht stärker belastet als zuvor. Einen weiteren Effekt beschreibt die Studie: Danach trägt der Inflationsimpuls deshalb so deutlich bei der Ermittlung des Konsumentenpreisindexes bei, da es in der Schweiz – trotz des Immobilienbooms – einen hohen Anteil an Mietwohnungen gibt. In Deutschland, wo die Wohneigentumsquote ähnlich niedrig ist, würde dieser Effekt durch den hohen Anteil an Mietwohnungen im Staatsbesitz abgeschwächt.

Michael Oehme ist Consultant bei der CapitalPR AG, St. Gallen/Schweiz. In seine Wahlheimat Schweiz siedelte er 2011 aus – nicht erst seitdem ist er bekennender „Fan“ der Schweiz. Oehme ist Fachbuchautor und gefragter Referent u. a. mit seinem Vortrag: „Ist die Schweiz ein Vorbild, von dem Europa lernen kann?“.

 

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Nicht jedes Mehrfamilienhaus ist ein Renditeobjekt. Wenn Sie keinen Makler beauftragen und selber ein Objekt suchen wollen, sollten Sie auf diese Punkte achten:

• Wohnungen in Städten mit tiefer Leerstandsziffer vermieten Sie schneller und teurer als anderswo. Auch die Infrastruktur in der Umgebung ist wichtig: Geschäfte für den täglichen Bedarf, Kindergärten, Schulen, Freizeitmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr, Autobahnanschlüsse.
  
• Prüfen Sie die Bausubstanz gründlich, wenn Sie ein älteres Haus kaufen. Sanierungen kosten viel Geld. Ein Neubau ist zwar teurer, dafür müssen Sie in den ersten 20 Jahren mit keinen grösseren Ausgaben rechnen. Ausserdem erfüllt das Objekt alle Auflagen (Umweltschutz, Energieverbrauch).
  
• Schauen Sie sich den Mieterspiegel an. Zahlen die Mieter pünktlich? Wie häufig ziehen sie aus – und warum? Gibt es Mieter, die für Unruhe sorgen?
  
• Seien Sie skeptisch, wenn Sie ein Schnäppchen entdecken. Der Markt ist effizient, Angebot und Nachfrage spielen. Zu hohe oder tiefe Preise sind Ausreisser, die einen Grund haben. Lassen Sie das Objekt von einem Fachmann oder Ihrer Bank bewerten.

Quelle: hausInfo

Gaspreise in der Schweiz gehen durch die Decke

Die Russland-Ukraine-Krise hat ungewissen Ausgang. Kommt es zu weiteren Eskalationen, wird Putin den Gashahn abrupt abdrehen. Das betrifft auch die Schweiz – und wird ziemlich sicher ans Portemonnaie gehen.

Die Schweiz hat warme Stuben – auch dank russischem Gas. 47 Prozent des Gases, das durch unsere Heizungen strömt, stammt aus russischem Boden. Eskaliert die Lage an der russisch-ukrainischen Grenze, strafen die westlichen Länder Russland weiter mit Sanktionen. Im Gegenzug könnte Putin den Gashahn abdrehen. Ganz Europa hätte ein riesiges Gas-Problem – auch die Schweiz.

Die Schweiz hat keine natürlichen Gasreserven und auch keine Gaslager: Das Land ist komplett von ausländischem Erdgas abhängig. «Die Schweiz ist aber sehr gut ins internationale Gasfernleitungsnetz eingebunden», sagt Thomas Hegglin (55) vom Verband der Schweizerischen Gasindustrie. Das Gas fliesst von Nord und Süd, von Italien, Frankreich und Deutschland in die Schweiz. Das erhöhe die Versorgungssicherheit grundsätzlich, so Hegglin.

Schweiz kauft nicht direkt bei Russland

Dass die Schweiz zu wenig Gas haben wird, davon geht er nicht aus. Die Schweiz kauft das Gas nämlich nicht direkt bei den Herkunftsländern ein, verhandelt also nicht direkt mit Russland, sondern bei sogenannten Grosshandelspunkten im Umland. Da werden Grosskontingente zu entsprechenden Preisen und Konditionen von verschiedenen Anbietern gekauft.

Aber: Die Gas-Lager in Europa sind schlecht gefüllt. Der russische Staatskonzern Gazprom hat die Speicher in Deutschland und Österreich deutlich weniger stark gefüllt als in anderen Jahren. Moskau nutzt sein Gas als politisches Druckmittel.

Flüssiggas: Sicherheit für hohen Preis

Um das Risiko von Engpässen abzuschwächen, hat die EU-Kommission mit wichtigen Flüssiggasexporteuren gesprochen. Das sind namentlich die USA, Katar oder Ägypten. Sie sollen bei empfindlichen russischen Kürzungen Tankschiffe voll Flüssiggas in Richtung Europa schicken. Auch die Schweiz könnte davon profitieren. Aber Flüssiggas ist teurer als das Gas aus der Pipeline. Hegglin: «Wir kommen auch ohne Russen-Gas durch, aber das hat seinen Preis.»

Andreas Tresch (32) vom Beratungsunternehmen Enerprice sieht die Versorgungslage deshalb kritischer. Seiner Meinung nach «könnten fehlende Mengen womöglich nur bedingt durch Flüssiggas gedeckt werden». Auch er rechnet mit einem weiteren Preisanstieg – und erst im Sommer mit einer Entspannung.

Industrie kann auch auf Erdöl umschwenken

Teureres Gas ist nichts Neues! Schon in den letzten Wochen sind die Gaspreise in der Schweiz durch die Decke gegangen. Aktuell kostet Erdgas rund doppelt so viel als vor zwei Jahren. Mieter und Hausbesitzer sind der Preiserhöhung wehrlos ausgeliefert. Jeder fünfte Haushalt in der Schweiz heizt mit Gas.Grossverbraucher ist auch die Industrie: «Teilweise verfügen Betriebe über sogenannte Zweistoffanlagen, die bei Bedarf kurzfristig von Erdgas auf Heizöl umstellen können», sagt Hegglin vom Verband der Gasindustrie. Eine Massnahme, die bei Versorgungsengpässen umgesetzt werden kann und die Gasversorgung von anderen Kunden sichert.Quelle: Blick.ch

Folgen von Corona im Immobilienmarkt

Die Pandemie löste in der Schweiz eine grosse Nachfrage nach Wohneigentum aus, was zur aktuellen Angebotsknappheit mit markantem Preiswachstum führte.

Sodann ist bei Büroflächen wegen des Trends zu mehr Homeoffice mit einer höheren Marktliquidität und Volatilität zu rechnen. Weiter haben Angebotsknappheit und Lieferverzögerungen die Preise für Baumaterialien verteuert und es wird erwartet, dass die Baukosten aufgrund der geopolitischen Lage und massiv höherer Energiepreise auch 2022 steigen.