Deutschland: Tiefe Leestandsquote treibt die Preise hoch

Die Wohnimmobilienpreise in der Schweiz sollten gemäss einer Analyse von Edmond de Rothschild 2020 relativ stabil bleiben, in Deutschland weiterhin stetig, aber langsamer wachsen und in Frankreich wird eine Verlangsamung des Preisanstiegs erwartet. Auch für das Vereinigte Königreich werden steigende Preise prognostiziert.
Edmond de Rothschild deckt mit seiner zweijährlich erscheinenden Analyse "Real Estate Markets" die Wohnungsmärkte auf nationaler Ebene für die Schweiz, Deutschland, Frankreich und Grossbritannien seit dem Jahr 2000 ab. Unter den untersuchten makroökonomischen Faktoren sind die Kreditbedingungen (Kreditvolumen und Hypothekarzinsen) die wichtigsten Einflussfaktoren auf den Anstieg der Wohnimmobilienpreise insgesamt. Auch das BIP-Wachstum und die Kerninflation waren häufige Treiber für den Anstieg. Darüber hinaus hat sich die Leerstandsquote, eine spezifischere Messung des Marktgleichgewichts, immer stärker ausgewirkt. In der Schweiz verzeichneten die Wohnimmobilienpreise bis zur Finanzkrise einen ersten deutlichen Anstieg (32,1% zwischen Q1 2000 und Q3 2008), bevor sie stagnierten und dann wieder anstiegen (37,1% zwischen Q4 2010 und Q2 2019). Seit 2009 machten die Kreditbedingungen fast die Hälfte des Preisanstiegs im Berichtszeitraum aus, obwohl strengere Vorschriften für Hypothekarkredite diesen Beitrag abschwächten, insbesondere seit 2014. Der Anstieg der Leerstandsquote seit 2013 wirkt sich laut der Studie seit 2018 auf die Preise von Schweizer Wohnimmobilien aus.
Das Modell von Edmond de Rothschild geht für 2019 von einem durchschnittlichen Preisrückgang von - 0,35% gegenüber dem Vorjahr aus. Dann sollten sich die Preise ab dem zweiten Quartal 2020 stabilisieren und ein Wachstum von 0,4% über das ganze Jahr erreichen.
Kreditbedingungen, Wirtschaftswachstum und in geringerem Masse die Kerninflation tragen zu steigenden Preisen bei, während die Leerstandsrate, die aufgrund der stetigen Aktivität im Bausektor wieder leicht ansteigen dürfte, die Preisanstiege etwas zurückbinden.

Wann ein Immobilien-Wertgutachten nötig ist

Vor allem in Situationen, wo der Immobilienwert rechtliche Relevanz hat, der Wert womöglich sogar Gegenstand eines Rechtsstreits oder Gerichtsverfahrens ist, wird ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen gebraucht.

Erbfall: Hinterlässt der Eigentümer die Immobilie nach seinem Tod mehreren Erben, sollte ein Gutachten erstellt werden. Die Erfahrung zeigt, dass in Erbengemeinschaften immer wieder Streit über den Wert eines Objekts entsteht. Häufig wird der Wert deutlich überschätzt. Das kann ein Gutachten vermeiden helfen.

Berechnung von Erbschafts- und Schenkungssteuer: Das Finanzamt berechnet diese Steuern aus eigener Einschätzung. Soll eine eventuell zu hohe Bewertung korrigiert werden, gelingt das nur mithilfe eines Gutachtens.

Scheidung: Ist eine Immobilie Teil der ehelichen Zugewinngemeinschaft, wird für eine Aufteilung des Vermögens der präzise Wert gebraucht.

Steigende Mietpreise in allen schweizer Regionen

Die Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in gefragten Regionen der Schweiz wird es freuen: Gemäß einer aktuellen Erhebung von FPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung sind die Mieten für Neubauwohnungen zwischen Anfang Juli und Ende September dieses Jahres mit 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal und damit bereits das dritte Quartal in Folge leicht angestiegen; auch die Marktmieten für Altbauwohnungen haben um 0,7 Prozent zugelegt. Dabei weisen, wie die FP-RE-Researcher betonen, alle Landesregionen eine steigende Entwicklung auf. Am stärksten zugelegt haben die Mietpreise in den Regionen Basel – hier vor allem im Neubausegment – sowie im Alpenraum (sowohl bei Alt- als auch bei Neubauten). «Landesweit haben sich die Wohnungsmieten seit dem 4. Quartal 2018 somit um 1,2 Prozent bei Altbauten sowie um 1,8 Prozent bei Neubauten erhöht», berichtet Stefan Fahrländer, Grün-der und CEO der Fahrländer Partner Raumentwicklung AG. Die Entwicklung des Wohnungsleerstands, der sich gemäß den Zahlen des Bundesamts für Statistik im Juni 2019 erneut erhöht hat und inzwischen bei rund 1,7 Prozent liegt, habe offenbar keine sinkenden Wohnungsmieten zur Folge, führt Fahrländer weiter aus: «Obwohl gegenwärtig mehr als 75.000 Wohnungen in der Schweiz leer stehen, steigen die Mietzinsen bei Neuvermietungen insgesamt weiter an. 

Quelle: Schweizer-Immobilienbrief

Von der Zwangsversteigerung zum Immobilieneigentümer

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren, sodass viele Menschen sich kein Eigenheim leisten können. Da liegt die Überlegung nahe, ein Schnäppchen bei einer Zwangsversteigerung zu schlagen. Dies kann Vor- und Nachteile mit sich bringen. Zunächst einmal gibt es viele verschiedene Gründe dafür, dass sich Leute für eine Zwangsversteigerung entscheiden müssen. Meist handelt es sich laut Filor um finanzielle Notlagen, aber auch eine Scheidung oder Erbstreitigkeiten sind häufige Gründe, die Immobilie zu versteigern. Eine Zwangsversteigerung ist aber in jedem Fall unfreiwillig. „Vorsicht ist aber geboten, da es sich um eine Schulden belastete Immobilie handelt. Schrottimmobilien können auch dabei sein und kosten den neuen Eigentümer auf lange Sicht mehr. Wer sich für eine Zwangsversteigerung interessiert, sollte sich beim jeweiligen Amtsgericht erkundigen.

Immobilien weiterhin Spitzenreiter bei Anlegern

Wie eine Studie der Union Investment zeigt, setzen Sparer hierzulande auf Gold, Immobilien und Aktien. Demnach seien Sachwerte bei deutschen Anlegern nach wie vor extrem beliebt. Spitzenreiter sind bei Anlegern Immobilien mit 79 Prozent, gefolgt von Gold (57 Prozent) und Aktien (47 Prozent).  Die historisch niedrigen Zinsen führen dazu, dass sich immer mehr Menschen für eine Kapitalanlage entscheiden, weil der Zugang dazu einfacher geworden ist, als im Vergleich zu früher. Prinzipiell hat sich aber nichts daran geändert, dass Menschen Angst vor Vermögensverlust haben. Immobilien gelten als eine der sichersten Kapitalanlagen, da sie auch selbst genutzt werden können.

Immobilienkauf immer schwerer

Wegen der hohen Immobilienpreise verfügen nur noch rund 10 Prozent der Mieterhaushalte über die notwendigen Mittel und Einkommen, um sich Wohneigentum leisten zu können.

Zu diesem Schluss kommt die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in einer neuen Studie. Danach haben sich die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser seit der Jahrtausendwende fast verdoppelt.
Zugleich sind die Hypothekarzinsen auf einen historischen Tiefpunkt gesunken. Doch der Kauf einer Immobilie ist dadurch nicht einfacher geworden. Dies liegt nicht nur an den hohen Preisen, sondern auch an den verschärften Tragbarkeitsregeln.

Um einer Immobilienblase entgegenzuwirken, haben die Banken auf Druck der Aufsichtsbehörden die Bedingungen für einen Kredit verschärft. Immobilienkäufer müssen sich ihre Hypothek nicht nur zu den aktuell tiefen Zinsen, sondern auch dann noch leisten können, wenn der Hypothekarsatz auf 4 bis 5 Prozent steigen sollte. Die Wohnkosten (Amortisation, Zinskosten und Unterhaltskosten) sollten auch dann nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen.

Wegen dieses kalkulatorischen Zinssatzes verfügt nur noch ein Fünftel aller Schweizer Mieterhaushalte über genügend Mittel, um diese Tragbarkeitsbedingungen erfüllen zu können. Vor 20 Jahren, als die Preise noch tiefer waren, waren es noch fast die Hälfte.
Quelle  www.handelszeitung.ch