Wie funktioniert ein Mietkauf?

Beim Mietkauf wird zunächst einmal ein Mietvertrag geschlossen. Dieser enthält gleichzeitig eine Option oder manchmal auch die Verpflichtung die Immobilien zu kaufen. Bei der konkreten Ausgestaltung gibt es viele Varianten. Es kann etwa eine Anzahlung auf die Immobilie geleistet werden und der Kaufinteressent zieht zunächst als Mieter in die Wohnung oder das Haus ein. Bei diesem Konstrukt wird neben der monatlichen Miete eine kleine Rate aufgeschlagen, die später auf den Kaufpreis angerechnet wird. Der zu zahlende monatliche Gesamtbetrag bleibt, mit Ausnahme notwendiger und gesetzlich zulässiger Mieterhöhungen und abgesehen von den Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen gleich.

Die Immobilie wird erst dann auf den Mieter übertragen, wenn der zuvor vereinbarte Kaufpreis abbezahlt ist. Sonderzahlungen auf den Kaufpreis können ebenfalls vereinbart werden. In anderen Verträgen wiederum, kann leistet der Mieter ebenfalls eine Anzahlung und zahlt jedoch keine monatliche Rate. Er kann dann spätestens nach Ablauf einer vereinbarten Laufzeit entscheiden, ob er die Immobilien kaufen will. Entscheidet sich der Mieter dagegen, erhält er die geleistete Anzahlung zurück. Quelle:imaginemag.ch

Wann muss ein Mieter Nebenkosten bezahlen

Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn die Nebenkosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sind. Sind keine Nebenkosten im Mietvertrag aufgeführt, so gehen Gesetz und Rechtsprechung davon aus, dass diese mit dem Mietzins abgegolten sind.

In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass der Mieter für die im Mietvertrag ausgeschiedenen Nebenkosten Vorauszahlungen (Akontozahlungen) leistet, welche am Schluss der Abrechnungsperiode mit den tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet werden. Erhebt der Vermieter die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung, muss er diese jährlich mindestens einmal erstellen und dem Mieter vorlegen. Zeigt sich, dass die Akontobeträge zu tief sind, hat der Vermieter auch die Möglichkeit, die Akontozahlungen anzuheben. Er hat dabei gleich vorzugehen wie bei Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen. Quelle: suedostschweiz.ch

Kein Ende der Preissteigerung am Immobilienmarkt

Schon seit Jahren warnen Marktbeobachter und auch die Schweizer Nationalbank (SNB) vor Ungleichgewichten am heimischen Immobilienmarkt. Doch ein Ende der Preissteigerungen ist noch immer nicht in Sicht. Selbst die Corona-Pandemie im letzten Jahr konnte den Aufwärtstrend nicht stoppen. Um 5,5% stiegen die Preise für Wohneigentum in den letzten zwölf Monaten im Schnitt, hat das Beratungsunternehmen IAZI berechnet. Und auch bei den Renditeliegenschaften überbieten sich die Käufer offenbar immer wieder. Mittlerweile gehen Mehrfamilienhäuser mit Bruttorenditen von nur noch 1,8% in Zürich oder 1,5% in Genf über den Tisch, sagte Donato Scognamiglio, CEO vom IAZI, an einer Medienorientierung. Obwohl all diese Zahlen zur Vorsicht mahnen, hält sich Scognamiglio mit konkreten Prognosen zur weiteren Marktentwicklung derzeit zurück. «Wir haben vor zwei Jahren gesagt, dass Ende 2021 die Preise korrigieren werden», so der Professor, der an der Uni Bern lehrt. Doch bisher zeichne sich nicht ab, dass diese Prognose eintreffen werde. Daher gesteht er offen: «Wir wissen nicht, ob und wann es zu einer Korrektur kommt». Gleichzeitig verweist er darauf, dass er mit seiner Fehlprognose nicht allein ist. Schon 2010 hat SNB-Präsident Thomas Jordan vor einer Immobilienblase gewarnt. Seither geht es ununterbrochen aufwärts. Auch heute warne die Nationalbank weiter vor einer Krise, befeuere aber gleichzeitig mit ihren Negativzinsen den Immobilienmarkt weiter. Quelle: schweizeraktien.net

Wie weit sind die Preise in der Schweiz gestiegen?

Das zeigt eine aktuelle Studie der Raiffeisen Bank. Die Immobilienpreise in der Schweiz steigen weiter an- und das in einem schnelleren Tempo. Im Durchschnitt sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Schweiz im vergangenen Jahr um 6,1 % gestiegen, während die fünfjährige Wachstumsrate bei 3,8 % lag.

Der landesweite Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen stieg 2020 um 0,4 % (inflationsbereinigt 1,1 %), nachdem er 2019 um 1,2 %, 2018 um 1,7 % und 2017 um 1 % gesunken war, wie die Schweizerische Nationalbank (SNB) mitteilte. Im letzten Quartal stiegen die Wohnungspreise im Quartalsvergleich um 1,1% (inflationsbereinigt 1,3%).

Die Immobilienpreisentwicklung ist nicht für jeden rentabel. Während die Hauspreise gestiegen sind, ist die Miete, die die Vermieter erhalten, im letzten Jahr um 3,2 % gesunken. Dies ist der stärkste Rückgang seit 1996.

Die wachsende Kluft zwischen den Kosten für Wohneigentum und den Mietkosten bedeutet, dass die erzielbaren Erträge der Vermieter auf ein Rekordtief gefallen sind. Quelle: rontaler.ch

Ölheizungen müssen bis 2040 ersetzt werden

Der Zürcher Stadtrat hat im April das Klimaziel Netto-Null 2040 ausgegeben. Fossilfreie Gebäude und Mobilität stehen dabei im Fokus. Der Weg in die Klimaneutralität erfordert nicht nur neue Technologien, sondern auch neue Lösungsansätze und neue Formen der Zusammenarbeit zwischen Verwaltung, Politik, Wirtschaft und Privatpersonen. Auf Stadtgebiet gibt es aktuell rund 21’000 fossile Heizungen. Diese verursachen rund 50 Prozent der direkten Treibhausgasemissionen und müssen deshalb bis 2040 komplett durch erneuerbare Systeme ersetzt werden. Gleichzeitig müssen Gebäude besser gedämmt, Photovoltaik zugebaut und die Elektromobilität vorangetrieben werden, damit die Stadt Zürich ihr Klimaziel erreichen kann. Dazu unterstützt die Stadt Zürich Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mit Beratungsangeboten und finanziellen Fördermitteln.

Wie läuft ein Hausverkauf ab?

Grundsätzlich durchläuft jeder Hausverkauf mehrere Schritte. Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne, etc.)

1. Entscheid: wird der Verkaufsprozess mit oder ohne Makler durchgeführt?
2. Immobilienschätzung: Festlegen des Preises
3. Erstellung der Verkaufsdokumentation
4. Vermarktung und Inserierung
5. Besichtigungen mit Interessenten
6. Verhandlungen mit Interessenten
7. Notariatsgeschäfte (Beurkundung des Kaufvertrags, Änderung im Grundbuch)
8. Schlüsselübergabe
9. Innert 30 Tagen: Einreichen der Deklaration für die Grundstückgewinnsteuer

 

Preisniveau im Schweizer Baugewerbe um 1,2% gestiegen

Die Baupreise sind im April 2021 um 1,4% gestiegen  24.06.2021 - Der Baupreisindex erhöhte sich zwischen Oktober 2020 und April 2021 um 1,4% auf 101,4 Punkte (Oktober 2020 = 100), Dieses Ergebnis ist auf ein Preiswachstum sowohl im Hochbau als auch im Tiefbau zurückzuführen. Innert Jahresfrist ist das Preisniveau im Baugewerbe um 1,2% gestiegen. Dies geht aus den Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor.  Der Anstieg des Preisindexes im Hochbau gegenüber dem vorangehenden Halbjahr ist hauptsächlich auf höhere Preise im «Rohbau 1» (Baumeisterarbeiten) zurückzuführen. Die Preise im «Rohbau 2» (Dichtungsbeläge Flachdächer) haben ebenfalls zugenommen, wenn auch weniger stark.   Die Preise sind in allen Grossregionen gewachsen, am deutlichsten in der Nordwestschweiz (+2,2%), gefolgt vom Tessin (+2,0%) und von Zürich (+1,6%).  Im Tiefbau wurden im Vergleich zum vorangehenden Halbjahr insbesondere beim «Oberbau» (kleinere Trassenbauten) beim «Erd- und Unterbau» (kleinere Trassenbauten) sowie in geringerem Ausmass bei der «Tragkonstruktion» (kleinere Kunstbauten) höhere Preise beobachtet.  Ausser in Zürich, der Zentralschweiz und der Ostschweiz sind die Preise in allen Regionen gestiegen. Die grösste Zunahme verzeichnete die Nordwestschweiz (+3,5%), den stärksten Rückgang Zürich (–0,7%).

Erneuter Preiseanstieg bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen

Der Schweizerische Wohnimmobilienpreisindex (IMPI) stieg im 2. Quartal 2021 im Vergleich zum Vorquartal um 2,2% und steht bei 105,3 Punkten (4. Quartal 2019 = 100). Gegenüber dem gleichen Quartal im Vorjahr betrug die Teuerung 4,7%. Dies geht aus den Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) hervor.  Im 2. Quartal 2021 zogen schweizweit gesehen sowohl die Preise der Einfamilienhäuser (+2,6%) wie auch diejenigen der Eigentumswohnungen (+1,8%) an. Beide Marktsegmente weisen in sämtlichen Gemeindetypen höhere Preise als im Vorquartal auf. Der Anstieg der Einfamilienhauspreise war in den ländlichen Gemeinden besonders ausgeprägt (+4,6%). Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen in den intermediären Gemeinden am stärksten (+2,9%).